Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
La pregunta que se hace todo propietario de vivienda en New Jersey: ¿ganaré más dinero con un agente de bienes raíces o vendiendo directamente a un comprador en efectivo? La respuesta honesta es: depende de tu situación. A continuación le mostramos cómo pensarlo detenidamente, incluidos los costos y los factores de cronograma exclusivos de New Jersey, incluida la tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey, la revisión obligatoria de un abogado y los impuestos a la propiedad más altos del estado en el país. Para obtener datos del mercado de New Jersey, consulte Agentes inmobiliarios de New Jersey (njrealtor.com).
¿Cuál es el caso para un agente de bienes raíces en New Jersey?
Si su casa está en condiciones para mudarse, no está bajo presión de tiempo y se encuentra en un mercado competitivo de New Jersey (condado suburbano de Bergen, condado de Monmouth o partes del condado de Morris), publicarla con un agente puede maximizar su precio de venta superior. Los compradores minoristas compiten, se producen guerras de ofertas y usted puede lograr un ARV o mejor. La comisión del agente en New Jersey suele oscilar entre el 5% y el 6% del precio de venta, dividida entre los agentes del listado y del comprador.
Los agentes de bienes raíces de New Jersey también deben pasar por el período obligatorio de revisión del abogado de 3 días, durante el cual el abogado del comprador o del vendedor puede cancelar el contrato sin penalización. Después de la revisión del abogado, el comprador normalmente tiene entre 30 y 45 días para liquidar el financiamiento hipotecario. Cronograma total desde la cotización hasta el cierre: entre 75 y 120 días o más en la mayoría de los mercados de New Jersey.
¿Cuáles son los costos ocultos de una venta tradicional en New Jersey?
- Comisión de agente: 5 a 6 % del precio de venta; en una casa de $400 000 en New Jersey, eso equivale a $20 000 a $24 000
- Tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey (RTF): Impuesto estatal pagado por el vendedor: aproximadamente entre $2,900 y $3,200 en una casa de $400,000. Ver Información RTF del Tesoro de New Jersey para tarifas exactas
- Abogado de cierre de New Jersey: Requerido en todos los cierres de New Jersey: normalmente entre $1,500 y $2,500
- Reparaciones antes de cotizar en bolsa: La mayoría de los agentes de New Jersey recomiendan entre $5,000 y $25,000 en actualizaciones para obtener un listado competitivo
- Riesgo de revisión del abogado en 3 días: El abogado de cualquiera de las partes puede cancelar el contrato durante la revisión: volvamos al punto de partida
- Impuestos a la propiedad de New Jersey durante el listado: A una tasa efectiva promedio de ~2.49%, una cotización de 90 días en una casa de $400,000 cuesta ~$2,490 solo en impuestos
- Concesiones de inspección: Los compradores de New Jersey solicitan habitualmente entre 5000 y 15 000 dólares en créditos después de la inspección
- Costos totales de transporte: Listado de más de 90 días a $2,500–$3,500/mes = $7,500–$10,500+ mientras esperas
¿Cuál es tu red? Un ejemplo real de New Jersey
| Artículo de costo | Venta Tradicional ($400K) | Venta en efectivo ($ 345 mil) |
|---|---|---|
| Precio de venta | $400,000 | $345,000 |
| Comisión de agente (5,5%) | −$22.000 | $0 |
| Reparaciones y puesta en escena | −$12.000 | $0 |
| New Jersey RTF (vendedor) | −$3.100 | −$2.550 |
| abogado de cierre | −$1.800 | Incluido |
| Costos de mantenimiento de 90 días | −$7.500 | $0 |
| Concesiones de inspección | −$6.000 | $0 |
| Ingresos netos estimados | ~$347,600 | ~$342,450 |
En este ejemplo, el precio de lista más alto de $55 000 de la venta tradicional genera solo ~$5000 más de ganancias netas, después de más de 90 días de espera, incertidumbre y el riesgo de que un acuerdo fracase. Y eso supone que no habrá problemas de inspección importantes que erosionen aún más el precio de venta tradicional.
¿Cuándo tiene más sentido comprar en efectivo en New Jersey?
Una venta directa en efectivo suele ser la mejor opción cuando:
- La casa necesita reparaciones importantes: los costos de los contratistas de New Jersey son altos y los problemas con los tanques de aceite o la pintura con plomo frenan a los prestamistas hipotecarios
- Se enfrenta a una ejecución hipotecaria o a una litispendencia y necesita cerrar antes de la venta del sheriff.
- La propiedad es una casa heredada que se encuentra en proceso de sucesión ante el Tribunal Sustituto de New Jersey.
- Usted es un propietario cansado de lidiar con las protecciones de la Ley Antidesalojos de New Jersey
- Está pasando por un divorcio y necesita una resolución financiera neutral y rápida.
- La casa está desocupada y acumula impuestos a la propiedad de New Jersey y tarifas de registro municipal.
¿Cuál es el resultado final: comparación de costos totales?
| factores | Agente de Bienes Raíces | Comprador en efectivo (Pallas Growth) |
|---|---|---|
| Lo mejor para | Casas listas para mudarse, vendedores pacientes | Ventas en dificultades, heredadas o urgentes |
| Línea de tiempo | 75-120+ días | 14-30 días |
| Reparaciones requeridas | Generalmente si | nunca |
| Comisión | 5-6% | $0 |
| New Jersey RTF | El vendedor paga (~$3100 sobre $400K) | El vendedor paga RTF estándar |
| Abogado de cierre de New Jersey | Requerido ($1500–$2500) | Coordinamos, incluido |
| Certeza | Bajo (la financiación puede fracasar) | Alto (efectivo, sin contingencias) |
Estudio de caso: Venta tal como está en el condado de Essex
Estudio de caso
Un propietario del condado de Essex hizo construir un bacalao de 1,900 pies cuadrados en 1962 con un tanque de petróleo subterráneo, cableado de perillas y tubos envejecidos en parte de la casa y un techo que necesitaba ser reemplazado. El propietario recibió un CMA de un agente que sugería un precio de lista de $385,000, pero el agente también citó $28,000 en trabajos previos a la cotización recomendados: pruebas del tanque de aceite, recableado parcial y un techo nuevo.
Pallas Growth ofreció 318.000 dólares tal cual. Después de contabilizar los $28,000 en reparaciones (no gastadas), la comisión del agente de $21,175 en una venta hipotética de $385,000, $3,000 en costos de mantenimiento durante la cotización y $8,000 en concesiones de inspección esperadas en el tanque de petróleo, la venta en efectivo tal como está se produjo dentro de los $7,000 del neto de la venta tradicional, en 21 días en lugar de 110.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué es la tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey y quién la paga?
El RTF de New Jersey es un impuesto estatal pagado por el vendedor y basado en el precio de venta. Las tarifas varían desde $2 por cada $500 en los primeros $150,000 hasta tarifas escalonadas más altas en montos mayores. En una casa de $400,000, el vendedor paga aproximadamente entre $2,900 y $3,200. Consulte la página RTF del Tesoro de New Jersey para ver el programa de tarifas completo en state.nj.us/treasury/taxation.
P: ¿Se requiere un abogado de cierre en New Jersey para una venta en efectivo?
Sí. New Jersey requiere un abogado autorizado en todos los cierres de bienes raíces, incluidas las ventas en efectivo. En una transacción Pallas Growth, coordinamos al abogado de cierre. Los honorarios típicos de un abogado de cierre en New Jersey oscilan entre $1,500 y $2,500.
P: ¿Cuánto tiempo suele tardar un agente en listar una casa en New Jersey?
El cronograma típico de cotización hasta cierre de New Jersey es de 75 a 120 días: de 2 a 4 semanas de preparación, de 30 a 60 días en el mercado, un período de revisión del abogado de 3 días y de 30 a 45 días para contingencias hipotecarias. Las propiedades en dificultades o tal como están a menudo tardan más o no se venden al precio completo.
P: ¿Se siguen aplicando las comisiones de los agentes después de que cambia el acuerdo NAR?
Después de los cambios en el acuerdo NAR de 2024, la compensación del agente del comprador ya no se agrega automáticamente a los costos de cierre del vendedor a través del MLS. Sin embargo, los vendedores aún pueden optar por ofrecer una compensación al agente comprador para atraer a más compradores. Los costos totales de comisión para los vendedores de New Jersey suelen oscilar entre el 2% y el 5%, según la negociación.
P: ¿Cuándo tiene más sentido recurrir a un agente inmobiliario que a un comprador en efectivo en New Jersey?
Un agente de bienes raíces generalmente obtiene más por casas en condiciones para mudarse en mercados competitivos de New Jersey como Bergen, Monmouth o el condado de Morris, donde los vendedores tienen de 3 a 4 meses disponibles y la casa necesita poca o ninguna reparación. En el caso de ventas en dificultades, dañadas, heredadas o con prisas, un comprador en efectivo a menudo produce ganancias netas comparables o mejores en una fracción del tiempo.
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