Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Es una pregunta justa y usted merece una respuesta directa. Los compradores en efectivo en New Jersey suelen ofrecer productos por debajo del valor total del mercado minorista. Pero la brecha suele ser menor de lo que los vendedores esperan una vez que se tienen en cuenta los costos de una venta tradicional. Así es exactamente cómo se calculan las ofertas en efectivo de New Jersey, qué costos específicos de New Jersey afectan la fórmula y qué significa realmente "por debajo del mercado" para sus ingresos netos. Para obtener datos del mercado de New Jersey, consulte Agentes inmobiliarios de New Jersey y HUD.gov.
¿Qué es la fórmula de oferta en efectivo (basada en ARV)?
Los compradores en efectivo como Pallas Growth utilizan una fórmula sencilla basada en ARV:
- Valor después de la reparación (ARV): El precio por el que se vendería su casa si estuviera completamente renovada y lista para la venta al por menor, según ventas comparables recientes en su vecindario de New Jersey.
- Menos costos de renovación/reparación — Los costos laborales de New Jersey son significativamente más altos que los promedios nacionales; vea los costos específicos de New Jersey a continuación
- Menos costos de tenencia — impuestos a la propiedad (~2,49% anual, el más alto en los EE. UU.), seguros, servicios públicos durante la renovación y costos de financiamiento
- Menos nuestro margen de beneficio — normalmente entre el 10% y el 15% de los ARV
- = Su oferta en efectivo
¿Cuáles son los costos de reparación específicos de New Jersey que afectan su oferta?
El parque de viviendas más antiguo de New Jersey y las regulaciones ambientales generan costos de reparación únicos en el estado. Estos costos afectan la forma en que los compradores en efectivo calculan las ofertas de viviendas en New Jersey:
| Problema específico de New Jersey | Costo estimado | Notas |
|---|---|---|
| Extracción de tanques de petróleo subterráneos (UST) | $1,500–$4,000 | Si se encuentra contaminación del suelo: $10,000–$50,000+ remediación del NJDEP |
| Reducción de la pintura con plomo (antes de 1978) | $3,000–$10,000 | Se requiere divulgación federal; la encapsulación es una opción |
| Reemplazo de techo (mano de obra de New Jersey) | $12,000–$22,000 | ~20–30% más alto que los estados del sur |
| Reemplazo de climatización | $6,000–$14,000 | La conversión de petróleo a gas aumenta los costos |
| Eliminación de moho | $3,000–$20,000+ | Común en sótanos de New Jersey debido al nivel freático |
| Reparación de cimientos | $5,000–$30,000+ | Varía ampliamente según la gravedad. |
Los costos de tenencia en New Jersey son especialmente altos
Uno de los factores más importantes en los cálculos de la oferta en efectivo de New Jersey es el costo de mantenimiento durante la renovación. New Jersey tiene la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más alta de los Estados Unidos, aproximadamente 2,49%. En una casa de $400,000 en New Jersey en proceso de renovación:
- Impuestos a la propiedad: $9,960/año = $830/mes
- Seguro (desocupado/renovación): ~$200–$400/mes
- Servicios públicos: ~$150–$250/mes
- Costos totales de tenencia: ~$1180–$1480/mes
Una renovación de 6 meses agrega entre $7,080 y $8,880 solo en costos de mantenimiento, todo lo cual el comprador en efectivo tiene en cuenta al determinar su oferta.
¿Qué 'descuento' debería esperar?
Los compradores en efectivo suelen ofrecer entre el 70% y el 85% de los ARV. Pero la verdadera pregunta es: ¿cuál es el beneficio neto real de una venta tradicional? Aquí está la comparación honesta:
| Costo | Venta Tradicional | Venta al contado (Pallas) |
|---|---|---|
| Comisión de agente | 5–6% del precio de venta | $0 |
| Costos de cierre (participación del vendedor) | 1-3% del precio de venta | Cubrimos estos |
| Tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey | El vendedor paga (~$3100 sobre $400K) | El vendedor paga RTF estándar |
| Reparaciones antes de cotizar | $5,000–$30,000+ en New Jersey | $0 |
| Costos de transporte (impuestos, seguros) | $2,000–$5,000+ por cotización de 90 días | $0 después del cierre en 14 a 30 días |
| Concesiones después de la inspección | A menudo entre 3000 y 10 000 dólares | Ninguno |
| Neto después de todas las deducciones | Normalmente entre el 83% y el 89% del precio de lista | El precio de oferta es su neto (menos RTF) |
¿Cuándo una venta en efectivo realmente le reporta más beneficios?
Para las casas que necesitan reparaciones importantes, una venta en efectivo a menudo genera más, porque el costo de preparar una propiedad para la venta minorista en New Jersey (costos del contratista de New Jersey, reparación del tanque de aceite/pintura con plomo, costos de mantenimiento durante la renovación, más comisiones de los agentes) con frecuencia excede el descuento que aplica un comprador en efectivo. Además, la tasa del impuesto a la propiedad de ~2,49% en New Jersey significa que cada mes adicional de costos de tenencia es significativo.
Estudio de caso: Propiedad de tanques de petróleo del condado de Union
Estudio de caso
Un propietario de una casa en el condado de Union heredó un edificio de dos niveles de 1955 con un tanque de petróleo subterráneo desmantelado pero no retirado. Dos prestamistas hipotecarios se negaron a financiar a los compradores. Un agente estimó el ARV en $380,000, pero cotizó $18,000 para la remoción del tanque de aceite + pruebas del suelo, $14,000 para un techo nuevo y $8,000 en actualizaciones cosméticas (un total de $40,000 en trabajo previo a la cotización) antes de cotizar en $380,000.
Pallas Growth ofreció 295.000 dólares tal cual. Después de descontar los $40,000 en reparaciones no gastadas, los $20,900 en comisiones de agente (a $380 mil hipotéticos), $2,660 en costos de mantenimiento durante una cotización de 90 días y $5,000 en concesiones de inspección estimadas, la venta en efectivo tal como está generó aproximadamente $295,000 frente a un neto tradicional de aproximadamente $311,440, una diferencia de $16,440 en una venta. que se cerró en 19 días sin riesgo de que el acuerdo se desmorone.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué porcentaje de ARV suelen ofrecer los compradores en efectivo de New Jersey?
Por lo general, entre el 70 % y el 85 % de los ARV, según el estado y las necesidades de reparación. Los altos impuestos a la propiedad de New Jersey, los elevados costos de los contratistas y los problemas ambientales como los tanques de petróleo y la pintura con plomo significan que el descuento es a veces mayor que en otros estados, pero evitar esos mismos costos hace que la comparación neta sea más cercana de lo que sugiere el porcentaje.
P: ¿Cómo afecta un tanque de petróleo a una oferta en efectivo en New Jersey?
En la oferta se incluye un tanque subterráneo de petróleo (UST). La simple eliminación y eliminación cuesta entre 1.500 y 4.000 dólares. Si se encuentra contaminación del suelo, la remediación del NJDEP puede costar entre $10,000 y $50,000+. Evaluamos este riesgo durante nuestra visita a la propiedad y lo contabilizamos en el precio de oferta. Compramos propiedades de UST tal como están, no se requiere ninguna reparación antes del cierre.
P: ¿La pintura con plomo reduce una oferta en efectivo en New Jersey?
La pintura con plomo en viviendas anteriores a 1978 requiere divulgación federal. La reducción (eliminación total) cuesta entre 3000 y 10 000 dólares, según el alcance. La encapsulación es una alternativa de menor costo. Los compradores en efectivo tienen en cuenta los costos de remediación o encapsulación de pintura con plomo al evaluar las propiedades de New Jersey anteriores a 1978.
P: ¿Por qué los costos de tenencia en New Jersey son más altos que en Florida u otros estados?
La tasa impositiva efectiva sobre la propiedad de aproximadamente 2,49% de New Jersey es la más alta de los EE. UU.: más del doble de la tasa efectiva de Florida. Esto significa que cada mes que un comprador en efectivo posee una propiedad renovada en New Jersey cuesta significativamente más en impuestos, lo que hace que el cálculo de la oferta tenga en cuenta esto. También significa que los vendedores se benefician enormemente de una venta rápida en efectivo que detiene esta fuga de impuestos de inmediato.
P: ¿Qué es la tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey? ¿Proviene de una oferta en efectivo?
El RTF de New Jersey es un impuesto estatal pagado por el vendedor sobre las ventas tradicionales y en efectivo. En una venta en efectivo Pallas Growth, usted paga el RTF estándar; cubrimos todos los demás costos de cierre. En una venta en efectivo de $350 000, el RTF es de aproximadamente $2500 a $2800, su único gasto de cierre de bolsillo.
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