Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Si debe más en su hipoteca de New Jersey de lo que vale actualmente su casa, está "bajo el agua" y una venta estándar no puede pagar el préstamo completo. Pero aún tiene opciones, incluida una venta corta que le permite salir sin pagar la diferencia de su bolsillo. Esta guía explica cada opción, las reglas de juicio por deficiencia específicas de New Jersey y por qué los prestamistas de New Jersey a menudo prefieren las ventas al descubierto a la ejecución hipotecaria.
Para obtener una descripción general independiente de cómo funcionan las ventas al descubierto, consulte el La guía del CFPB para las ventas en corto. Para un seguimiento de casos de ejecución hipotecaria específicos de New Jersey, visite Tribunales de New Jersey.
¿Qué significa realmente la "hipoteca submarina" en New Jersey?
Cuando usted debe más en su hipoteca de lo que vale su casa, tiene patrimonio negativo. Usemos números específicos de New Jersey:
- El valor de mercado actual de su casa en Newark: $275,000
- Lo que todavía le debe al prestamista: $320,000
- Su patrimonio negativo: $45,000
Una venta estándar no se puede cerrar: las ganancias no cubrirán el pago total de la hipoteca. No se puede simplemente enumerar y vender. Pero no estás atrapado. Aquí están tus opciones reales.
Opción 1: Venta corta: la ruta más común en New Jersey
un venta corta Ocurre cuando el prestamista acepta aceptar menos del saldo pendiente total de la hipoteca a cambio de liberar el gravamen sobre la propiedad. El producto de la venta va directamente al prestamista y usted no debe nada más (suponiendo que el prestamista proporcione una exención por deficiencia).
Cómo funcionan las ventas al descubierto en New Jersey: paso a paso
Determinar el déficit
Compare el saldo pendiente de su hipoteca con un precio de venta realista. Podemos proporcionar una evaluación gratuita del mercado de New Jersey. Si usted debe $320,000 y la casa vale $275,000, el déficit es de $45,000.
Comuníquese con el Departamento de Mitigación de Pérdidas del Prestamista
Las ventas al descubierto deben ser aprobadas por su prestamista. Deberá presentar una carta de dificultades explicando por qué no puede pagar la hipoteca, documentación financiera actual (extractos bancarios, declaraciones de impuestos) y el contrato de compra propuesto.
Presentamos una oferta con datos de mercado que respaldan
Presentamos nuestra oferta en efectivo al prestamista con una opinión del precio del corredor (BPO) y datos de ventas comparables en New Jersey. Los prestamistas de New Jersey aprueban regularmente las ventas al descubierto porque la alternativa (completar una ejecución judicial de 3 a 5 años en New Jersey) les cuesta mucho más en honorarios legales, costos de mantenimiento de la propiedad y pérdida de ingresos por intereses.
Prestamista aprueba y envía carta de aprobación
La aprobación suele tardar entre 30 y 90 días. Somos pacientes y nos comunicamos con el prestamista en todo momento. Una vez aprobado, el prestamista envía una carta de aprobación especificando el precio de venta aprobado y, fundamentalmente, si se incluye una exención por deficiencia.
Cierre: recibe una exención por deficiencia
La mayoría de las aprobaciones de ventas cortas de New Jersey incluyen una exención de deficiencia: el prestamista perdona expresamente el saldo restante y no puede demandarlo por la diferencia. Haga que un abogado de bienes raíces de New Jersey revise la carta de aprobación antes del cierre para confirmar el tratamiento de la deficiencia.
Sentencias por deficiencia de New Jersey: lo que necesita saber
La ley de New Jersey permite a los prestamistas solicitar sentencias por deficiencia después de una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto si los ingresos de la venta son inferiores a la cantidad adeuda. Sin embargo, en la práctica:
- Ventas cortas: La mayoría de los prestamistas de New Jersey incluyen una exención de deficiencia en sus cartas de aprobación de ventas cortas como condición estándar. Confirme siempre por escrito antes del cierre.
- Ejecución hipotecaria: Después de una venta por parte del alguacil, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia para cualquier saldo restante. Los tribunales de New Jersey consideran el valor justo de mercado de la propiedad al calcular los montos de deficiencia según N.J.S.A. 2A:50-3.
- Implicaciones fiscales: La deuda condonada puede ser considerada ingreso sujeto a impuestos por parte del IRS. Consulte a un profesional de impuestos sobre su situación específica; pueden aplicarse ciertas exclusiones (insolvencia, residencia principal).
Una venta corta con una exención de deficiencia suele ser la resolución más limpia para un propietario de vivienda bajo el agua en New Jersey: sin exposición a la deficiencia, menor impacto crediticio que la ejecución hipotecaria y un cronograma conocido.
Opción 2: llevar efectivo al cierre
Si el déficit es manejable y tiene ahorros disponibles, puede cubrirlo de su bolsillo al momento del cierre. La escritura se transfiere limpiamente, no se necesita aprobación de venta corta y no hay exposición a deficiencias. Esto funciona si:
- El déficit es pequeño (menos de $20 000 a $30 000)
- Tienes ahorros, asistencia familiar o acceso a otros fondos.
- La velocidad importa más que preservar el efectivo
Opción 3: Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
Transfiere la escritura directamente al prestamista a cambio de liberar la deuda hipotecaria. Más rápido que una venta corta (30 a 60 días), pero requiere la aprobación del prestamista y no recibe ningún capital. Este suele ser el último recurso cuando no es posible la venta.
Opción 4: esperar el reconocimiento
Si puede afrontar los pagos y no tiene urgencia por vender, es viable conservar la propiedad y esperar la apreciación del mercado de New Jersey. Históricamente, los valores de las viviendas en New Jersey se han recuperado de las crisis. Pero esto requiere: pagos asequibles, ninguna amenaza de ejecución hipotecaria, ninguna necesidad de reubicarse y la paciencia para esperar de 3 a 7 años o más hasta que el mercado cierre la brecha.
Comparando sus opciones submarinas en New Jersey
| Opción | Línea de tiempo | Impacto crediticio | Riesgo de deficiencia | ¿Aprobación del prestamista? |
|---|---|---|---|---|
| Venta corta | 60-120 días | Moderado (3 a 4 años) | Bajo (renuncia en aprobación) | Requerido |
| ejecución hipotecaria | 3 a 5 años | Grave (7 años) | Alto (posible traje) | N/A |
| Traiga efectivo para cerrar | 14-30 días | mínimo | Ninguno | No requerido |
| Escritura en lugar | 30–60 días | significativo | Generalmente renunciado | Requerido |
| Esperar/Esperar | Años | Ninguno | Ninguno | No requerido |
Estudio de caso: Venta corta de Camden resuelta en 87 días
Estudio de caso
Un propietario de Camden había comprado en el pico del mercado y ahora debía $215,000 por una propiedad con un valor aproximado de $175,000. Después de que un cambio de trabajo redujo sus ingresos, ya no podía hacer frente a los pagos. Se había registrado una litispendencia en el condado de Camden.
Pallas Growth presentó una oferta en efectivo de $165,000 al prestamista con un paquete completo de venta corta: carta de dificultades, documentación financiera y una BPO. El equipo de mitigación de pérdidas del prestamista revisó el expediente durante 52 días y emitió una aprobación por $165,000 con una exención total de deficiencia.
El cierre se produjo 35 días después de la aprobación, 87 días en total desde la presentación inicial. El propietario no recibió ningún producto de la venta (la casa estaba bajo el agua), pero se fue con la exención de la deficiencia por escrito, sin ejecución hipotecaria en su historial y un impacto crediticio significativamente menos severo que el que habría producido una ejecución hipotecaria completa.
Venta corta versus ejecución hipotecaria en New Jersey: el panorama completo
Una ejecución hipotecaria completada en New Jersey generalmente aparece en su informe de crédito durante 7 años y puede resultar en una sentencia por deficiencia para cualquier saldo restante según N.J.S.A. 2A:50-3. Una venta corta con una exención de deficiencia es significativamente menos dañina: normalmente, de 3 a 4 años de impacto crediticio, sin exposición a la deficiencia y una resolución mucho más rápida.
Los prestamistas de New Jersey prefieren las ventas al descubierto a completar una ejecución judicial de 3 a 5 años. Los honorarios legales, los impuestos a la propiedad, los costos de mantenimiento y los retrasos en los tribunales hacen que la ejecución hipotecaria también sea costosa para el prestamista. Esta alineación de incentivos es la razón por la que los prestamistas de New Jersey aprueban periódicamente ventas al descubierto bien estructuradas.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué es una venta corta en New Jersey?
Una venta corta es cuando su prestamista acepta aceptar menos del saldo pendiente total de la hipoteca como pago total, lo que permite vender la propiedad aunque las ganancias no cubra toda la deuda. La mayoría de las aprobaciones de ventas cortas de New Jersey incluyen una exención de deficiencia para que no deba nada más después del cierre.
P: ¿Puede un prestamista de New Jersey demandarme por la diferencia después de una venta corta?
En New Jersey, los prestamistas están legalmente autorizados a solicitar sentencias por deficiencia después de una venta corta si la carta de aprobación no incluye una exención de deficiencia. Por eso es fundamental que un abogado de bienes raíces de New Jersey revise la carta de aprobación antes del cierre, para confirmar que se renuncia expresamente a la deficiencia. La mayoría de los principales prestamistas incluyen exenciones como parte estándar de las aprobaciones de ventas cortas de New Jersey.
P: ¿Cómo afecta una venta submarina a mi crédito en New Jersey?
Una venta corta generalmente reduce su puntaje crediticio entre 100 y 150 puntos y se resuelve en un plazo de 3 a 4 años. Una ejecución hipotecaria reduce las puntuaciones entre 150 y 200 puntos y permanece en su informe durante 7 años. Para los propietarios de viviendas bajo el agua de New Jersey que no pueden quedarse en la casa, una venta corta es casi siempre el mejor resultado crediticio.
P: ¿Por qué los prestamistas de New Jersey aprueban las ventas al descubierto?
El proceso de ejecución hipotecaria judicial en New Jersey dura en promedio entre 3 y 5 años. Completar una ejecución hipotecaria le cuesta al prestamista honorarios de abogados, costos judiciales, impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento y pérdida de intereses. Una venta corta resuelve la deuda en 60 a 120 días con un costo total más bajo, razón por la cual los prestamistas de New Jersey aprueban periódicamente ventas cortas bien estructuradas con montos inferiores al pago.
P: ¿Qué pasa si estoy bajo el agua y atrasado en los pagos?
Esta es exactamente la situación para la que está diseñada una venta corta. Contáctenos de inmediato: podemos enviar un paquete de venta corta a su prestamista al mismo tiempo que detenemos cualquier acción de ejecución hipotecaria pendiente. Cuanto antes comencemos el proceso, más influencia tendremos con el equipo de mitigación de pérdidas del prestamista.
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