Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Si recibió una queja de ejecución hipotecaria o notó una litispendencia en sus registros de propiedad de New Jersey, es comprensible que esté preocupado. Pero una litispendencia no es el final del camino: es un aviso legal de que hay una demanda pendiente y que aún es posible una venta. Esto es lo que necesita saber, incluidos sus derechos según la ley de New Jersey y el camino más rápido para resolverlos.
Puede verificar las presentaciones activas de litispendencia y el estado del caso de ejecución hipotecaria a través del Sitio web de los tribunales de New Jersey. El texto completo del estatuto de litispendencia (N.J.S.A. 2A:15-6) está disponible en el Sitio web de la Legislatura de New Jersey.
¿Qué es una litispendencia en New Jersey?
litispendencia En latín significa "juicio pendiente". En New Jersey, cuando un prestamista presenta una demanda de ejecución hipotecaria contra el propietario de una vivienda, simultáneamente registra una litispendencia contra la propiedad en el condado donde se encuentra la casa: la oficina del secretario del condado de Essex para Newark, el condado de Hudson para Jersey City, el condado de Mercer para Trenton, etc.
Este aviso público se rige por N.J.S.A. 2A:15-6 y advierte a los compradores potenciales y otros acreedores que la propiedad está sujeta a un litigio de ejecución hipotecaria activo. Efectivamente "nubla" el título, haciendo que el financiamiento convencional no esté disponible para cualquier posible comprador, pero no impide la venta a un comprador en efectivo que no requiere financiamiento del prestamista.
¿Qué sucede en el momento en que se registra una litispendencia en New Jersey?
- Se convierte en registro público en la oficina del registrador del condado, visible para cualquiera que busque la cadena de títulos de propiedad.
- Tu título está nublado. Ningún comprador tradicional puede obtener una hipoteca sobre la propiedad hasta que se elimine la litispendencia.
- La ejecución hipotecaria ha comenzado formalmente. La denuncia ha sido presentada ante el Tribunal Superior de New Jersey, División de Cancillería.
- Tienes 35 días para responder a la demanda de ejecución hipotecaria desde la fecha del servicio. La falta de respuesta desencadena una sentencia en rebeldía.
Esto es grave, pero no es el final. Todavía eres dueño de la casa. Todavía puedes vender.
Cronología de ejecuciones hipotecarias en New Jersey después de una litispendencia
Días 1 a 35: Responder a la queja
Una vez que se le haya notificado la demanda de ejecución hipotecaria, tiene 35 días para presentar una respuesta (respuesta) ante el Tribunal Superior de New Jersey. Un abogado puede ayudarle a hacer valer sus defensas: notificación inadecuada, acuerdos de modificación de préstamo, préstamos abusivos. Incluso si no se opone, responder le permitirá ganar tiempo adicional.
Días 35 a 180+: práctica y descubrimiento del movimiento
Si responde, el caso entra en fase de impugnación. Ambas partes intercambian documentos y presentan mociones. Esta fase suele durar entre 6 y 18 meses en los tribunales de New Jersey, lo que les da a los propietarios un tiempo considerable para concertar una venta. Si no responde, el prestamista solicita una sentencia en rebeldía, que es más rápida: generalmente entre 90 y 120 días.
Sentencia Final → Venta del Sheriff
Una vez que el tribunal dicta una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria, el alguacil del condado programa una subasta. Esta es su última oportunidad clara de vender antes de perder la propiedad por completo. Después de la venta del sheriff, New Jersey ofrece una Derecho de reembolso de 10 días – pero rara vez es factible pagar el monto total del fallo dentro de ese plazo.
¿La litispendencia impide una venta?
No, pero sí lo complica. Una litispendencia no impide una venta, pero significa que la hipoteca del prestamista debe liquidarse al momento del cierre para que el título se transfiera libre y claro. Un comprador en efectivo como Pallas Growth maneja esto de forma rutinaria:
- Nuestro abogado de cierre se comunica con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista para obtener la cifra de pago exacta.
- La hipoteca se paga en su totalidad con el producto de la venta al cierre.
- El prestamista registra una liberación de la hipoteca, que extingue la litispendencia.
- Recibirá el capital restante después del pago.
- La acción de ejecución se da por terminada porque la deuda está satisfecha.
¿Qué significa en la práctica una litispendencia?
No se puede vender tradicionalmente
Los compradores que utilizan financiación convencional no pueden comprar una propiedad con litispendencia: su prestamista no aprobará el préstamo con el título nublado. Los agentes inmobiliarios tradicionales pueden poner a la venta la propiedad, pero ningún comprador financiado puede cerrarla. Los compradores en efectivo son la única opción viable para una venta rápida.
No puedes refinanciar
Ningún prestamista refinanciará una propiedad involucrada en un litigio de ejecución hipotecaria activa. La litispendencia imposibilita la refinanciación hasta que se liquide.
Su capital se está erosionando
Cada mes de retraso agrega intereses impagos, cargos por pagos atrasados e impuestos a la propiedad de New Jersey (la tasa efectiva más alta del país con ~2,49%) al saldo de liquidación. Cuanto más tiempo permanezca la litispendencia, menos capital quedará después del pago al cierre.
¿Cómo resolver una litispendencia en New Jersey vendiendo por dinero en efectivo, paso a paso?
Prestamista presenta demanda de ejecución hipotecaria en el Tribunal Superior de New Jersey
Simultáneamente, se registra una litispendencia en la oficina del registrador del condado. Este es un registro público, visible para cualquiera que realice una búsqueda de título de su propiedad.
Se le notifica la denuncia
Tienes 35 días para responder. Incluso si no se opone, responder le permitirá ganar tiempo y preservar sus opciones legales mientras se organiza la venta.
Contactas con Pallas Growth
Revisamos su situación, investigamos ventas comparables en New Jersey y hacemos una oferta en efectivo dentro de las 48 horas. Hemos trabajado con propiedades de litispendencia en todos los condados de New Jersey.
Coordinamos el pago
Nuestro abogado de cierre se comunica con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista para obtener la cifra de pago exacta y confirmar el cronograma necesario antes de la fecha de venta del alguacil.
Cerrar lo resuelve todo
En el momento del cierre, a cargo de un abogado de bienes raíces con licencia de New Jersey, según lo exige la ley estatal, se cancela la hipoteca, se libera la litispendencia y usted recibe los ingresos restantes. Se pone fin a la acción de ejecución hipotecaria.
Estudio de caso: Lis Pendens de la ciudad de Jersey resuelto en 22 días
Estudio de caso
Un propietario de una casa de Jersey City se acercó después de recibir una denuncia de ejecución hipotecaria. Se había registrado una litispendencia en el condado de Hudson. Había incumplido 5 pagos de la hipoteca después de perder su empleo y debía aproximadamente $298,000 por una propiedad que valía $355,000 en su estado actual.
Hicimos una oferta en efectivo dentro de las 48 horas. Nuestro abogado de cierre obtuvo la declaración de pago del equipo de mitigación de pérdidas del prestamista el día 7. La búsqueda del título se completó el día 16. Cerramos el día 22.
La hipoteca se pagó en su totalidad, la litispendencia se canceló en el momento del cierre y el prestamista desestimó voluntariamente la demanda de ejecución hipotecaria. El propietario recibió aproximadamente $32,000 en ganancias netas, capital que habría perdido por completo si la propiedad hubiera ido a una subasta del sheriff.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué es una litispendencia según la ley de New Jersey?
En New Jersey, una litispendencia es un aviso de acción legal pendiente registrado en la oficina del registrador del condado de conformidad con N.J.S.A. 2A:15-6. En el contexto de la ejecución hipotecaria, se presenta simultáneamente con la demanda de ejecución hipotecaria en el Tribunal Superior de New Jersey y avisa al público de que la propiedad está sujeta a un litigio de ejecución hipotecaria activa.
P: ¿Puedo vender mi casa en New Jersey con una litispendencia sobre el título?
Sí. La litispendencia no impide la venta. Lo que sí significa es que la hipoteca pendiente debe liquidarse al momento del cierre para cancelar el gravamen y transferir un título claro. Los compradores en efectivo son ideales para esta situación porque no requieren financiamiento del prestamista y pueden cerrar lo suficientemente rápido como para detener una ejecución hipotecaria pendiente.
P: ¿Cuánto tiempo tengo para vender después de presentar una litispendencia en New Jersey?
Puede vender en cualquier momento antes de que se complete la venta del sheriff. Dado el cronograma promedio de ejecución hipotecaria de New Jersey de 3 a 5 años, los propietarios de viviendas generalmente tienen un tiempo considerable, pero el reloj comienza a correr en el momento en que se presenta la queja, y los intereses, tarifas e impuestos impagos erosionan su patrimonio cada mes.
P: ¿Qué sucede si ignoro una litispendencia en New Jersey?
Ignorarlo hace que la ejecución hipotecaria se lleve a cabo de forma predeterminada. El prestamista obtiene una sentencia en rebeldía más rápidamente. Está prevista una venta del sheriff. Usted pierde la propiedad y el capital restante puede consumirse mediante intereses, tarifas e impuestos a la propiedad acumulados, sin dejar nada para usted en la subasta.
P: ¿La litispendencia arruina mi puntaje crediticio?
La litispendencia en sí no aparece en los informes crediticios. Sin embargo, los pagos atrasados que lo desencadenaron sí lo hacen. Si permite que la ejecución hipotecaria proceda a una venta completa del sheriff, la ejecución hipotecaria resultante aparecerá en su crédito durante siete años, mucho más perjudicial que vender voluntariamente antes de llegar a esa etapa.
Conclusión: la litispendencia es seria, pero todavía hay tiempo
Una litispendencia significa que los procedimientos de ejecución hipotecaria han comenzado oficialmente en el Tribunal Superior de New Jersey. Nubla su título y limita su grupo de compradores a compradores en efectivo únicamente. Pero todavía eres dueño de la casa. Todavía tiene opciones, y en el lento sistema de ejecución hipotecaria judicial de New Jersey, es probable que tenga más tiempo del que cree.
La solución más rápida y sencilla es la venta en efectivo. Sin batallas judiciales, sin negociaciones con el prestamista de su parte, sin meses de incertidumbre. Sólo un cierre rápido que paga la hipoteca, elimina la litispendencia y pone en sus manos el capital que le queda.
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