Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Cuando un propietario de una vivienda en Nueva Jersey ya no puede mantenerse al día con los pagos de la hipoteca, dos caminos dominan la conversación: una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria. Ambos resultan en abandonar el hogar. Pero el daño financiero (a su puntaje crediticio, su exposición legal y su capacidad para volver a comprar) no es idéntico. Este artículo analiza todas las diferencias significativas entre la venta corta y la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey, incluida una tercera opción que la mayoría de los propietarios de viviendas en Nueva Jersey nunca exploran por completo.
Para obtener antecedentes adicionales sobre el proceso de ejecución hipotecaria de Nueva Jersey, consulte el Página de recursos sobre ejecuciones hipotecarias de los tribunales de Nueva Jersey.
Ambas opciones implican abandonar la casa, pero el daño no es el mismo
Ya sea que usted realice una venta corta o deje que la ejecución hipotecaria siga su curso, el resultado a nivel de propiedad es el mismo: eventualmente alguien más será dueño de la casa. Lo que difiere significativamente es lo que le sucede a usted después: en su informe crediticio, en los registros de su prestamista, en los tribunales y en su cronograma de recuperación financiera.
El sistema de ejecución hipotecaria judicial de Nueva Jersey crea un período excepcionalmente largo para que los propietarios actúen: generalmente de 3 a 5 años desde el primer pago atrasado hasta la venta del sheriff. Ese cronograma no es una excusa para retrasarlo; es una oportunidad. Los propietarios que utilizan esa ventana sabiamente evitan los peores resultados. Los que esperan pasivamente a menudo terminan con una ejecución hipotecaria en su historial y una sentencia por deficiencia que no esperaban.
¿Qué es una venta corta en Nueva Jersey?
Una venta corta ocurre cuando un propietario vende la propiedad por menos del saldo pendiente de la hipoteca y el prestamista acepta aceptar esos ingresos como satisfacción total o parcial de la deuda. El “corto” se refiere a la diferencia entre el precio de venta y lo adeudado.
Nueva Jersey no tiene un estatuto específico de venta corta: el proceso se rige por las políticas de los prestamistas individuales y los términos de los documentos del préstamo. A diferencia de algunos estados, Nueva Jersey no exige un cronograma específico de aprobación de ventas cortas, lo que significa que el proceso depende completamente de qué tan receptivo sea el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista.
Debido a que la ley de Nueva Jersey requiere un abogado autorizado en todos los cierres de bienes raíces (consulte N.J.S.A. 46:15-5 et seq. que rigen las transferencias de escrituras), las ventas al descubierto en Nueva Jersey también conllevan una revisión legal obligatoria, lo que agrega costo y coordinación, pero también agrega una capa de protección para el vendedor.
Derechos de deficiencia después de una venta corta en Nueva Jersey
Uno de los aspectos más incomprendidos de las ventas cortas en Nueva Jersey: el prestamista no no automáticamente renunciará a su derecho a demandarlo por el saldo restante. A menos que la carta de aprobación de venta corta contenga lenguaje explícito que renuncia a los derechos de deficiencia, el prestamista conserva el derecho legal de demandarlo por la diferencia entre el pago del préstamo y el precio de venta aprobado. Los tribunales de Nueva Jersey permiten que este reclamo se presente dentro de 3 meses después de una sentencia de ejecución hipotecaria definitiva, lo que significa que incluso una venta corta completada puede dejarlo expuesto si la documentación no es correcta.
El cronograma de venta corta en Nueva Jersey desde la cotización hasta el cierre suele ser el siguiente: 4 a 9 meses, significativamente más largo que la mayoría de los otros estados. El período obligatorio de revisión del abogado y los tiempos de procesamiento del prestamista son los dos principales contribuyentes a esa brecha.
¿Qué es la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey?
Nueva Jersey es un estado de ejecución hipotecaria judicial — lo que significa que el prestamista debe presentar una demanda en el Tribunal Superior de Nueva Jersey (División de Cancillería) y obtener una sentencia definitiva antes de que pueda ocurrir cualquier venta por parte del sheriff. Esto se rige por el Ley de Ejecución Hipotecaria Justa (N.J.S.A. 2A:50-53 a 2A:50-73) y requiere múltiples pasos procesales: presentar una queja, entregar el proceso, esperar una ventana de respuesta, obtener un fallo, programar la venta del sheriff y publicar avisos.
Los casos de ejecución hipotecaria no impugnados en Nueva Jersey se procesan a través del Oficina de Ejecuciones Hipotecarias de Nueva Jersey, que se encarga del trámite administrativo para los casos en los que el propietario no ha respondido a la denuncia. Incluso los casos no impugnados suelen tardar entre uno y dos años. Los casos impugnados, en los que el propietario presenta defensas, pueden extenderse de 3 a 5 años o más.
Al final del proceso, la propiedad se vende en una venta del alguacil del condado. bajo N.J.S.A. 2A:50-2, el prestamista debe presentar cualquier demanda por deficiencia dentro de 3 meses de la venta del sheriff. Sin embargo, la ley de Nueva Jersey exige que el monto de la deficiencia se calcule con respecto al valor justo de mercado de la propiedad, no solo el precio de venta, lo que puede reducir (pero no eliminar) la exposición a la deficiencia.
La gran tabla comparativa de Nueva Jersey
| factores | Venta corta | ejecución hipotecaria | Venta en efectivo |
|---|---|---|---|
| Impacto crediticio | Caída de 50 a 150 puntos; "resuelto" | Caída de 85 a 160 puntos; "ejecución hipotecaria" | Sólo pagos atrasados; sin entrada de ejecución hipotecaria |
| Riesgo de deficiencia | Sí, a menos que se renuncie explícitamente en la carta de aprobación. | Sí, dentro de los 3 meses posteriores a la venta del sheriff (N.J.S.A. 2A:50-2) | Ninguno si el prestamista pagó en su totalidad al momento del cierre |
| Línea de tiempo | 4 a 9 meses | 3 a 5 años | 14-30 días |
| Control del propietario | Moderado: el prestamista tiene la última palabra | Bajo: resultado de los controles bancarios | Alto: el propietario elige la fecha de cierre |
| Período de espera de la FHA | 3 años | 3 años | Varía: no hay ejecuciones hipotecarias registradas |
| Se requiere abogado | Sí, Nueva Jersey requiere un abogado al momento del cierre. | Sí, proceso judicial en todo momento | Sí, el comprador suele coordinar y cubrir los honorarios. |
| Registro público | Se presentó litispendencia; aprobación de venta corta no pública | Expediente judicial completo; venta pública del sheriff | Transferencia de escritura estándar: sin antecedentes de ejecución hipotecaria |
| Aprobación del prestamista | Obligatorio: se puede rechazar | No requerido | No se requiere si hay equidad presente; negociado si bajo el agua |
Impacto crediticio: venta corta frente a ejecución hipotecaria en Nueva Jersey
Tanto una venta corta como una ejecución hipotecaria dañan su crédito; la pregunta es cuánto, por cuánto tiempo y cómo interpretan los prestamistas cada entrada.
Venta corta: Normalmente provoca una Caída de 50 a 150 puntos dependiendo de su puntaje inicial y la cantidad de pagos atrasados antes del mismo. La línea comercial generalmente se informa como "liquidada" o "pagada menos del monto total", lenguaje que indica un resultado negociado en lugar de una pérdida total de la cuenta.
Ejecución hipotecaria: Normalmente provoca una Caída de 85 a 160 puntos. La línea comercial se informa con la notación específica "ejecución hipotecaria", una señal que la mayoría de los aseguradores hipotecarios convencionales tratan como un evento de mayor riesgo que una venta corta. La entrada permanece en su informe crediticio durante siete años.
Un matiz importante: Los pagos atrasados afectan a ambos por igual. Cuando un propietario se encuentra en un proceso de venta corta o ejecución hipotecaria, es probable que ya se registren entre 3 y 12 meses de pagos atrasados. Esos pagos atrasados son los que provocan la caída más pronunciada en la puntuación inicial, independientemente de cómo se resuelva finalmente la situación de la propiedad.
Para el financiamiento de la FHA, ambos requieren un período de espera de 3 años desde la fecha del evento. Para los préstamos convencionales, las pautas de Fannie Mae aplican una espera de 4 años después de una venta corta y una espera de 7 años después de una ejecución hipotecaria, una diferencia significativa para los propietarios que tienen la intención de comprar nuevamente.
Sentencias por deficiencia en Nueva Jersey: una diferencia fundamental
La cuestión de la deficiencia es donde los propietarios de viviendas de Nueva Jersey a menudo quedan sorprendidos: tanto en la vía de las ventas cortas como en las ejecuciones hipotecarias.
Después de una breve venta: Nueva Jersey no extingue automáticamente los derechos de deficiencia cuando un prestamista aprueba una venta corta. Sin una renuncia explícita en la carta de aprobación, el prestamista se reserva el derecho de demandarlo por el saldo restante. El plazo de prescripción de ese reclamo corre 3 meses a partir de la fecha en que se habría dictado una sentencia de ejecución hipotecaria definitiva. Es por eso que el lenguaje en la carta de aprobación lo es todo, y por qué los vendedores de ventas cortas de Nueva Jersey necesitan que un abogado revise ese documento antes de firmar cualquier cosa.
Después de una ejecución hipotecaria: bajo N.J.S.A. 2A:50-2, el prestamista debe presentar cualquier acción por deficiencia dentro de 3 meses de la venta del sheriff. El monto de la deficiencia se mide contra el valor de la propiedad. valor justo de mercado en el momento de la venta, no el precio de subasta potencialmente en dificultades, lo que limita (pero no elimina) la exposición. Las sentencias por deficiencia en Nueva Jersey pueden ejecutarse durante 20 años.
Después de una venta en efectivo donde hay capital presente: Si el precio de venta cubre el pago total de la hipoteca y cualquier gravamen, el prestamista recibe el pago completo en el momento del cierre: exposición cero a la deficiencia. No queda nada por lo que demandar. Esta es la salida más limpia para los propietarios de viviendas de Nueva Jersey que todavía tienen cierto colchón de capital.
En pocas palabras: Obtenga siempre la exención por deficiencia por escrito. antes de cerrar cualquier venta corta en Nueva Jersey. Una garantía verbal de un representante de mitigación de pérdidas no es legalmente ejecutable.
Realidad de la línea de tiempo en Nueva Jersey
El cronograma es una de las diferencias más marcadas entre estos tres caminos, y el que más probablemente influya en los niveles de estrés, la incertidumbre inmobiliaria y la exposición financiera continua del propietario de una vivienda.
Venta corta: Desde el momento en que se activa un listado hasta el cierre final, las ventas cortas en Nueva Jersey generalmente se ejecutan 4 a 9 meses. La capacidad de respuesta del prestamista es la variable principal. Algunos administradores, especialmente aquellos con departamentos dedicados a la venta corta, se mueven más rápido. Otros tardan meses en reconocer un envío, rechazarlo y exigir un nuevo envío. La revisión obligatoria de un abogado en Nueva Jersey al momento del cierre agrega tiempo de coordinación, pero generalmente no extiende el cronograma significativamente si el comprador tiene experiencia.
Ejecución hipotecaria: El proceso de ejecución hipotecaria judicial de Nueva Jersey continúa 3 a 5 años en promediodesde el primer pago atrasado hasta la venta del sheriff. Durante todo este período, el banco tiene en última instancia el control del resultado. Los intereses, los cargos por pagos atrasados y los impuestos a la propiedad (Nueva Jersey tiene una de las tasas impositivas efectivas a la propiedad más altas del país, aproximadamente 2,49%) continúan acumulándose, lo que aumenta el saldo y reduce el capital que pueda quedar.
Venta en efectivo: Un comprador en efectivo se acerca 14-30 días. Esto no es una afirmación de marketing: refleja la ausencia de requisitos de aprobación de los prestamistas, contingencias hipotecarias y largos procesos de suscripción. Para un propietario que ya tiene programada la fecha de venta del sheriff, entre 14 y 30 días puede ser la diferencia entre una salida limpia y perder la casa en la subasta.
Requisitos de los abogados: Nueva Jersey añade complejidad
Nueva Jersey es uno de los pocos estados que requiere un abogado de bienes raíces con licencia al momento del cierre de todas las transacciones residenciales. A diferencia de Florida, donde los cierres pueden ser manejados únicamente por compañías de títulos, la ley de Nueva Jersey (N.J.S.A. 46:15-5 et seq.) exige la participación de abogados en las transferencias de escrituras, lo que afecta las tres vías.
en un venta corta, la participación del abogado es esencial mucho antes del cierre. Su abogado debe revisar la carta de aprobación del prestamista para confirmar que el lenguaje de la exención por deficiencia es explícito, vinculante y cubre a todas las partes (incluido cualquier segundo acreedor prendario, si corresponde). Una carta de aprobación que renuncia a la deficiencia de la primera hipoteca pero no a una HELOC lo deja expuesto. Esta revisión no es opcional si desea un verdadero cierre financiero.
en un ejecución hipotecaria, todo el proceso se desarrolla a través del sistema del Tribunal Superior de Nueva Jersey y usted tiene derecho a contratar a un abogado para defender la acción: presentar defensas, impugnar la notificación del proceso o negociar con el abogado del prestamista. Muchos propietarios de viviendas en Nueva Jersey pasan por el proceso sin representación y pierden opciones que no sabían que tenían.
Al vender a un comprador en efectivo, el comprador normalmente coordina al abogado de cierre y, a menudo, cubre los honorarios del abogado de cierre del vendedor como parte de la transacción. Esto elimina una carga logística más para un propietario que ya está atravesando una situación financiera estresante.
La tercera opción: venta en efectivo antes de la venta del sheriff
La comparación entre venta corta y ejecución hipotecaria supone que esas son las dos únicas opciones. Para la mayoría de los propietarios de viviendas en Nueva Jersey, existe un tercer camino que avanza más rápido, genera menos daño crediticio y elimina por completo la exposición a deficiencias: vender a un comprador en efectivo antes de la venta del sheriff.
Si hay equidad presente: Un comprador en efectivo compra la casa, la hipoteca se cancela en su totalidad al momento del cierre y la acción de ejecución hipotecaria finaliza. No aparece ninguna ejecución hipotecaria en su informe de crédito, solo los pagos atrasados que llevaron a la situación. Sin riesgo de deficiencia. No se requiere aprobación del prestamista.
Si la casa está bajo el agua: Un comprador en efectivo experimentado puede enviar una solicitud de pago corto directamente al departamento de mitigación de pérdidas del prestamista, similar a una venta corta, pero más rápida. Los compradores en efectivo que se especializan en propiedades en dificultades en Nueva Jersey saben qué documentación requieren los prestamistas, cómo enmarcar las dificultades y cómo negociar una exención explícita de deficiencia como parte de la aprobación. El proceso generalmente avanza más rápido que una venta corta tradicional listada por agentes porque el comprador ya está identificado y la prueba de fondos del comprador está disponible de inmediato.
Ventajas adicionales: sin período de cotización, sin jornadas de puertas abiertas, sin esperar a ver si se materializa un comprador, sin comisiones de agentes que reduzcan las ganancias netas y sin acuerdos fallidos que restablezcan el cronograma.
Para obtener más información sobre este enfoque, consulte nuestra guía sobre cómo vender una casa con una hipoteca submarina en Nueva Jersey y nuestra visión general de Situaciones de ejecución hipotecaria en Nueva Jersey que manejamos.
Estudio de caso: dos propietarios de viviendas en Newark, dos resultados diferentes
Estudio de caso
AntonioEra dueño de una casa de dos familias en el distrito norte de Newark. Después de perder su empleo, se atrasó 8 meses en su hipoteca. Contrató a un agente para realizar una venta corta. El prestamista rechazó la primera presentación alegando documentación insuficiente sobre las dificultades. La segunda presentación fue rechazada porque el precio de venta propuesto era $12,000 por debajo del valor de la propiedad por parte del BPO del prestamista. Después de siete meses de idas y venidas, se aprobó la tercera presentación, pero la carta de aprobación contenía una exención parcial de deficiencia que cubría sólo $18,000 de la brecha de $34,000. Anthony quedó expuesto por 16.000 dólares. El proceso lo mantuvo en el limbo durante más de siete meses, y el período de espera de tres años de la FHA comenzó a partir de la fecha de finalización de la venta corta.
Desiree Era dueño de una vivienda unifamiliar en la sección Ironbound de Newark. Un divorcio la había dejado como la única responsable de una hipoteca que no podía mantener. Con una venta del sheriff del condado de Essex ya programada para dentro de 22 días, se comunicó con Pallas Growth. Hicimos una oferta en efectivo en un plazo de 48 horas, abrimos el título simultáneamente y coordinamos directamente con el equipo de mitigación de pérdidas de su prestamista. La búsqueda del título se resolvió el día 15. Cerramos el día 19, tres días antes de la venta programada por el sheriff. El prestamista recibió el pago total del producto de la venta. No apareció ninguna ejecución hipotecaria en el informe crediticio de Desiree, sólo los pagos atrasados de los meses anteriores. Su camino de regreso a la financiación convencional fue significativamente más corto que el de Anthony.
Estos no son resultados atípicos. El proceso de venta corta en Nueva Jersey es realmente difícil: la capacidad de respuesta de los prestamistas es impredecible, la aprobación no está garantizada y la situación de la exención por deficiencia con frecuencia se maneja mal. Una venta en efectivo, cuando corresponda, elimina la mayoría de esas variables.
Si está considerando sus opciones, consulte también nuestra publicación en Qué hacer cuando se está atrasado en los pagos de la hipoteca en Nueva Jersey y nuestra guía completa sobre Cómo detener una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey vendiendo rápido.
Preguntas frecuentes
P: ¿Es mejor una venta corta que una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey para mi crédito?
Generalmente sí: una venta corta normalmente causa una caída de 50 a 150 puntos y se reporta como "resuelta", mientras que una ejecución hipotecaria causa una caída de 85 a 160 puntos y se reporta como "ejecución hipotecaria". Los prestamistas convencionales tratan a ambos de manera diferente: Fannie Mae impone una espera de siete años después de la ejecución hipotecaria versus cuatro años después de una venta corta. Ambos requieren una espera de 3 años de la FHA. Dicho esto, los pagos atrasados que conducen a cualquiera de los eventos causan el daño crediticio inicial más pronunciado, independientemente de cómo se resuelva la propiedad.
P: ¿Puedo hacer una venta corta después de que se haya presentado la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey?
Sí. Debido a que Nueva Jersey utiliza un proceso judicial que lleva años, usted conserva la propiedad y el derecho de vender en cualquier momento antes de que finalice la venta del sheriff. Muchos propietarios de viviendas en Nueva Jersey realizan ventas al descubierto (o venden por dinero en efectivo) mucho después de que se haya presentado una demanda de ejecución hipotecaria, se haya registrado una litispendencia o incluso después de que se haya dictado una sentencia definitiva. El tiempo es la variable; cuanto antes actúes, más opciones tendrás.
P: ¿NJ requiere un abogado para una venta corta?
Sí. Nueva Jersey requiere un abogado de bienes raíces con licencia en todos los cierres, incluidas las ventas al descubierto. En la práctica, la participación de los abogados en una venta corta en Nueva Jersey comienza mucho antes del cierre: revisando la carta de aprobación del prestamista, confirmando el texto de la exención de deficiencia y coordinando con la compañía de títulos. Los compradores en efectivo con experiencia en transacciones de Nueva Jersey generalmente coordinan y cubren los honorarios de los abogados.
P: ¿Puede un prestamista de Nueva Jersey demandarme por deficiencia después de una venta corta?
Sí, a menos que el prestamista renuncie explícitamente a los derechos de deficiencia en la carta de aprobación escrita. La ley de Nueva Jersey no extingue automáticamente la deficiencia al finalizar la venta corta. Siempre haga que su abogado confirme que la carta de aprobación contiene un lenguaje de exención de deficiencia inequívoco y ejecutable antes de firmarla o cerrarla. Una garantía verbal de un representante de mitigación de pérdidas no es legalmente vinculante.
P: ¿En qué se diferencia una venta en efectivo de una venta corta en Nueva Jersey?
Una venta corta requiere la aprobación del precio por parte del prestamista, demora de 4 a 9 meses y no garantiza una exención de deficiencia. Una venta en efectivo a un comprador experimentado se cierra en 14 a 30 días sin la aprobación del prestamista. Si tiene capital, el prestamista recibe el pago completo: cero deficiencia. Si está bajo el agua, un comprador en efectivo puede negociar un pago corto directamente con el prestamista (a menudo más rápido que una venta corta tradicional) mientras se encarga de la coordinación de los abogados y los honorarios como parte del proceso.
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