Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Trenton, Nueva Jersey, todavía tiene tiempo para actuar, y una venta rápida en efectivo puede detener el proceso por completo antes de que la Oficina del Sheriff del condado de Mercer programe la venta de su propiedad. El sistema de ejecución hipotecaria judicial de Nueva Jersey se encuentra entre los que más protegen a los propietarios de viviendas del país, pero esa protección sólo funciona si usa la ventana que tiene. Esta guía explica exactamente cuál es la situación legal de los propietarios de viviendas de Trenton, cómo es el proceso del condado de Mercer y cómo la venta en efectivo puede cerrarse en tan solo 14 a 21 días, poniendo dinero en su bolsillo en lugar de perder su capital en una venta del sheriff.
Para obtener una descripción completa de cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias en Nueva Jersey en todo el estado, lea nuestra guía: ¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey?
Cronología de ejecuciones hipotecarias en Nueva Jersey y lo que significa para los propietarios de viviendas en Trenton
Nueva Jersey es un estado de ejecución hipotecaria judicial. Cada ejecución hipotecaria residencial debe pasar por la División de Cancillería del Tribunal Superior de Nueva Jersey; su prestamista no puede recuperar su casa sin una orden judicial. El estatuto rector es el Ley de Ejecución Hipotecaria Justa, N.J.S.A. 2A:50-53 a 2A:50-73, que otorga a los propietarios derechos sustanciales en cada etapa.
Los promedios del cronograma de ejecuciones hipotecarias de Nueva Jersey 3 a 5 años desde el primer pago atrasado hasta la venta del sheriff en todo el estado. El proceso pasa por varias fases obligatorias:
- Período de espera federal de 120 días: Según las normas federales de administración de hipotecas (12 C.F.R. § 1024.41), su prestamista no puede presentar una queja de ejecución hipotecaria hasta al menos 120 días después del primer pago atrasado.
- Aviso de intención de ejecución hipotecaria: La Ley de Ejecución Hipotecaria Justa de Nueva Jersey requiere por separado que se le envíe por correo un aviso formal previo a la demanda de 30 días antes de que el prestamista presente la demanda ante el tribunal.
- Queja de ejecución hipotecaria presentada en el Tribunal Superior: El prestamista presenta los archivos en la División de la Cancillería del condado de Mercer. Se registra litispendencia. Tienes 35 días para responder.
- Sentencia Definitiva de Ejecución Hipotecaria:El tribunal dicta sentencia autorizando la venta del sheriff. Los casos no impugnados pueden llegar a esta etapa en 6 a 18 meses; Los casos impugnados pueden tardar entre 1 y 3 años más.
- Venta del Sheriff del condado de Mercer: La Oficina del Sheriff del condado de Mercer (209 South Broad St, Trenton, NJ 08608) programa y lleva a cabo la venta. Las fechas de venta del Sheriff varían; comuníquese directamente con el condado para conocer la programación actual. Después de la venta, se aplica un período de derecho de reembolso de 10 días.
Trenton conlleva una capa única de presión económica que otras ciudades de Nueva Jersey no tienen. Como capital del estado de Nueva Jersey, una parte importante de los propietarios de viviendas de Trenton son empleados del gobierno estatal: trabajadores que pueden verse afectados por déficits presupuestarios, reestructuraciones de agencias o despidos vinculados a la política fiscal estatal. Cuando los ingresos de un trabajo estatal desaparecen inesperadamente, la morosidad hipotecaria puede aparecer rápidamente. Esto hace que la acción proactiva sea aún más importante para los propietarios de viviendas de Trenton que ven el riesgo de ejecución hipotecaria en el horizonte.
Para obtener más información sobre sus derechos legales durante este proceso, consulte: ¿Se puede detener la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey?
Por qué vender por dinero en efectivo es la mejor opción para los propietarios de viviendas de Trenton que enfrentan una ejecución hipotecaria
Cuando se encuentra en una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey, tiene varias opciones: modificación de préstamo, venta corta, escritura en lugar, quiebra o venta en efectivo. Cada uno tiene sus ventajas y desventajas, pero una venta en efectivo se distingue para los propietarios de viviendas de Trenton por tres razones:
Rapidez: 14 a 21 días sin aprobación del prestamista
Un comprador en efectivo no necesita financiación hipotecaria, lo que significa que no hay tasaciones, ni plazos de suscripción del prestamista y no hay riesgo de que el préstamo fracase. En Trenton, Pallas Growth cierra periódicamente transacciones en efectivo en 14 a 21 días. Eso es lo suficientemente rápido como para superar una venta programada por el sheriff del condado de Mercer en la mayoría de los escenarios, siempre que actúe tan pronto como conozca la fecha de venta.
Compare eso con una modificación de préstamo (60 a 120 días de revisión del prestamista sin garantía de aprobación), una venta corta (90 a 180 días como mínimo, que también requiere la aprobación del prestamista) o una cotización en el mercado (el DOM promedio en Trenton puede extenderse entre 60 y 90 días antes incluso de llegar al cierre).
Atendido por un abogado de Nueva Jersey, sin costo adicional para usted
La ley de Nueva Jersey exige representación de un abogado en los cierres de bienes raíces. Pallas Growth contrata a un abogado de bienes raíces con licencia en Nueva Jersey como parte de la transacción; no necesita buscar ni pagar a su propio abogado por separado. El abogado gestiona el pago de la hipoteca, la liquidación del gravamen y la transferencia del título, asegurando que la acción de ejecución hipotecaria finalice limpiamente en el momento del cierre.
Funciona en cualquier etapa antes de la venta del Sheriff
Ya sea que haya recibido un Aviso de intención de ejecución hipotecaria, que el prestamista ya haya presentado una demanda, que se haya dictado una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria o que ya tenga en el calendario la fecha de venta del sheriff del condado de Mercer, aún puede vender. Usted conserva la propiedad legal de su casa hasta que la escritura del sheriff se transfiera en el momento de la venta. Ese derecho de propiedad es lo que hace posible una salida de efectivo antes de la venta en casi cualquier punto del proceso.
Para obtener una vista completa de todas sus opciones, consulte: Cómo detener la ejecución hipotecaria en Nueva Jersey vendiendo rápido y nuestro Página de situación de ejecución hipotecaria en Nueva Jersey.
El proceso de venta en efectivo en Trenton, Nueva Jersey
Llame o envíe su dirección: hoy
Comuníquese con Pallas Growth con la dirección de su propiedad en Trenton y una breve descripción de dónde se encuentra en el proceso de ejecución hipotecaria. Cuanto antes llame, más tiempo tendremos para cerrar antes de la venta del sheriff del condado de Mercer. Trabajamos con los propietarios en cada etapa, desde el primer pago atrasado hasta la fecha de venta ya publicada.
Reciba una oferta en efectivo por escrito dentro de las 48 horas
Investigamos ventas comparables recientes en su vecindario de Trenton, evaluamos el estado actual de la propiedad y entregamos una oferta en efectivo por escrito dentro de las 48 horas. Puede comparar la oferta con el saldo pendiente de su hipoteca y cualquier impuesto u otro gravamen para ver exactamente lo que obtendría al cierre. No hay ninguna obligación.
Coordinamos pagos, títulos y abogados de Nueva Jersey
Una vez que acepte, abrimos el título de inmediato y nos comunicamos con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista para obtener la cifra de pago de la hipoteca y confirmar el cronograma de ejecución hipotecaria. Nuestro abogado de cierre de Nueva Jersey se encarga de todas las comunicaciones con los prestamistas, la resolución de gravámenes y el papeleo. No es necesario negociar directamente con su banco.
Cierre en 14 a 21 días: ejecución hipotecaria terminada
Al cierre, la hipoteca se paga en su totalidad con el producto de la venta. El pago de la deuda pone fin a la acción de ejecución hipotecaria: el abogado del prestamista solicita desestimar el caso y se libera la litispendencia sobre su título. Si queda capital después del pago de todos los gravámenes, lo recibirá al momento del cierre. Usted se irá con una salida financiera limpia y sin ejecución hipotecaria en su historial crediticio.
Ejecuciones hipotecarias en Trenton en cifras
El condado de Mercer ha mantenido un nivel sostenido de actividad de ejecuciones hipotecarias, y Trenton representa una proporción desproporcionada de las solicitudes en relación con la población general del condado. Varios factores impulsan esta concentración:
- Alta carga efectiva del impuesto a la propiedad: Nueva Jersey tiene la tasa de impuesto a la propiedad efectiva más alta del país (aproximadamente 2,49%). Para los propietarios de viviendas de Trenton, los impuestos municipales agravan el estrés hipotecario, y los impuestos no pagados pueden desencadenar su propio proceso de venta de gravámenes fiscales independientemente de la ejecución hipotecaria.
- Barrios más afectados: La actividad de ejecuciones hipotecarias en Trenton se concentra en North Trenton, Chambersburg, South Trenton y The Island. Estos son vecindarios residenciales más antiguos con un parque de viviendas envejecido, y las casas en proceso de ejecución hipotecaria a menudo se venden tal como están.
- Un volumen de condado más pequeño puede significar una programación más rápida: El condado de Mercer procesa significativamente menos ejecuciones hipotecarias que los condados de Essex, Hudson o Bergen. Si bien ese menor volumen es positivo en cierto sentido, también significa que la Oficina del Sheriff del condado de Mercer puede programar ventas más rápidamente una vez que se dicte una sentencia definitiva, lo que brinda a los propietarios menos tiempo de amortiguación que en los condados más grandes del estado. No asumas una larga espera.
- Riesgo de empleo del capital estatal: La economía de Trenton está estrechamente ligada al gobierno estatal. Los despidos o licencias en las agencias estatales de Nueva Jersey pueden traducirse directamente en morosidad hipotecaria entre los hogares propietarios de viviendas en toda la ciudad.
Estudio de caso
Un propietario de una casa de Trenton en el vecindario de Chambersburg se comunicó con Pallas Growth después de que se dictara una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria en el Tribunal Superior del condado de Mercer. Se había retrasado en los pagos tras una reducción del horario de trabajo de la agencia estatal. La Oficina del Sheriff del condado de Mercer aún no había fijado una fecha de venta, pero sabía que era inminente.
Proporcionamos una oferta en efectivo dentro de las 48 horas. Ella debía $142,000 de la hipoteca, tenía $8,200 en impuestos a la propiedad atrasados y la casa tenía un valor tal como estaba de aproximadamente $185,000. Abrimos el título el día 1, obtuvimos el pago del prestamista el día 4 y liquidamos el gravamen fiscal con la ciudad de Trenton el día 10. Cerramos el día 18, antes de que se fijara la fecha de venta del sheriff.
Después de liquidar la hipoteca y los impuestos atrasados, recibió aproximadamente $27,000 al cierre: capital que habría perdido por completo si la venta del sheriff hubiera procedido.
También puede explorar todas las opciones disponibles para los propietarios de viviendas de Trenton en nuestro Página de la ciudad de Trenton, Nueva Jersey.
Preguntas frecuentes
P: ¿Cuánto tiempo tarda el condado de Mercer en programar una venta del sheriff?
La programación de ventas del Sheriff en el condado de Mercer varía y está administrada por la Oficina del Sheriff del condado de Mercer (209 South Broad St, Trenton, NJ 08608). Debido a que el condado de Mercer tiene un volumen de ejecuciones hipotecarias menor que los condados grandes como Essex o Hudson, las ventas a veces se pueden programar más rápidamente una vez que se emite una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria; no asuma que tiene meses de margen. Comuníquese con la oficina del sheriff o con un abogado de ejecución hipotecaria local para conocer los cronogramas de programación actuales y comuníquese con Pallas Growth tan pronto como reciba cualquier aviso de ejecución hipotecaria.
P: ¿Puedo vender mi casa en Trenton durante la ejecución hipotecaria incluso si tengo impuestos a la propiedad atrasados?
Sí. Los impuestos atrasados sobre la propiedad se tratan como un gravamen prioritario según la ley de Nueva Jersey (N.J.S.A. 54:5-1 et seq.) y se pagan con los ingresos de la venta al cierre; no es necesario pagarlos de su bolsillo antes de que pueda continuar la venta. La compañía de títulos y el abogado de cierre se encargan del pago de impuestos como parte del acuerdo. Si sus impuestos atrasados ya se vendieron a un tercero titular de un gravamen fiscal, también lo abordamos en el momento del cierre.
P: ¿Vender a Pallas Growth afectará mi elegibilidad para NJ HomeKeeper?
NJ HomeKeeper es un programa de asistencia hipotecaria diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas que pueden mantener sus pagos con ayuda temporal. Si vende su casa en Trenton, el programa ya no se aplicará porque ya no será propietario de la propiedad. Sin embargo, completar una venta en efectivo antes de que finalice la ejecución hipotecaria evita por completo un registro de ejecución hipotecaria en su crédito, lo que mejora sustancialmente su capacidad para calificar para una vivienda futura. Si no está seguro de si HomeKeeper es un camino viable para su situación, consulte a un Consejero de vivienda aprobado por HUD antes de tomar una decisión.
P: ¿Qué capital puedo esperar recuperar de una venta rápida en Trenton?
La recuperación del capital depende del saldo pendiente de su hipoteca, de cualquier otro gravamen (impuestos atrasados, atrasos de la Asociación de propietarios, embargos judiciales) y del valor tal como está de su casa. Los valores de las viviendas en Trenton varían significativamente según el vecindario: una propiedad cerca del distrito capital del estado puede tener un valor diferente a una en North Trenton o The Island. Pallas Growth evaluará su dirección específica y le entregará una oferta por escrito dentro de las 48 horas, para que pueda calcular sus ingresos netos exactos antes de comprometerse con cualquier cosa.
P: ¿Pallas Growth compra casas en todos los vecindarios de Trenton?
Sí. Compramos casas en todo Trenton, incluidos North Trenton, Chambersburg, South Trenton, The Island y las comunidades circundantes del condado de Mercer. Compramos en cualquier condición: sin reparaciones, sin limpieza, sin presentaciones. Ya sea que su casa tenga mantenimiento diferido, infrinja el código o haya estado vacía, le haremos una oferta. Visita nuestro Página de Trenton para conocer más sobre lo que compramos en la zona.
Conclusión: actuar antes de la venta del sheriff del condado de Mercer
El proceso de ejecución hipotecaria judicial de Nueva Jersey brinda a los propietarios de viviendas de Trenton tiempo significativo y derechos legales, pero esos derechos solo lo protegen si utiliza el período disponible. Cada mes de inacción agrega intereses impagos, cargos por pagos atrasados e impuestos a la propiedad (a una de las tasas efectivas más altas del país) al saldo que debe pagar. Esperar hasta que se publique la fecha de venta del sheriff reduce drásticamente sus opciones.
Una venta en efectivo a través de Pallas Growth se cierra en 14 a 21 días, no requiere reparaciones, no le cuesta comisiones de agente y finaliza el caso de ejecución hipotecaria al momento del cierre. Si hay valor líquido en su casa en Trenton, una venta en efectivo es casi siempre la mejor manera de preservarlo. Si debe más de lo que vale la casa, podemos explorar una venta corta con su prestamista; los prestamistas de Nueva Jersey con frecuencia prefieren aprobar una venta corta previa a la ejecución hipotecaria en lugar de absorber años de costos legales en el proceso judicial.
Póngase en contacto con Pallas Growth hoy. Cuanto antes se comunique en el cronograma de ejecución hipotecaria del condado de Mercer, más capital preservará y más limpia será su salida financiera.
¿Necesita detener una venta del Sheriff del condado de Mercer en Trenton?
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