Respuesta rápida
Deber más de lo que vale la casa no lo deja atrapado en ella. Pallas Growth ofrece dos salidas para hipotecas bajo el agua: negociar una venta corta con su prestamista (nosotros coordinamos el papeleo) o tomar los pagos de su hipoteca existente. De cualquier forma, usted no lleva dinero al cierre, y no tiene que esperar a que el mercado se recupere.
¿Debe más de lo que vale la casa? Todavía tiene una salida.
Dos salidas reales para propietarios bajo el agua: ninguna requiere llevar efectivo a la mesa del cierre ni esperar años a que el mercado se recupere.
Revisemos los números →Las cuentas que hacen imposible una venta normal
Una venta bajo el agua casi siempre se cae por los números, no por el comprador. Así se ve realmente un cierre cuando debe más de lo que vale la casa, en una venta típica.
Esa es la pared. Aunque encuentre un comprador, no puede cerrar a menos que firme un cheque de $43,200 el día del cierre, dinero que la mayoría de los propietarios en esta posición simplemente no tienen. Así que la propiedad se quita del mercado, el pago continúa y la casa sigue consumiendo el poco margen que la vida le dio.
Las dos estructuras de abajo están diseñadas para rodear esas cuentas, no para chocar contra ellas.
Dos salidas que sí funcionan
Cuál encaja depende de su cronograma, sus objetivos de crédito y lo que esté dispuesto a hacer su prestamista.
Opción 1
Venta corta
Negociamos con su prestamista para que acepte menos del saldo total para liberar el gravamen. Pagamos el monto descontado en efectivo, su préstamo se satisface y el prestamista perdona el déficit. Toma de 60 a 120 días porque el equipo de mitigación de pérdidas del prestamista debe aprobarlo. Coordinamos cada parte del papeleo.
Mejor cuando: puede esperar unos meses, quiere que el préstamo se retire por completo y no le preocupa un golpe al crédito que es más pequeño que una ejecución hipotecaria pero más grande que nada.
Opción 2
Toma de hipoteca
Compramos la casa y seguimos haciendo los pagos de la hipoteca existente a su prestamista. No se requiere aprobación del prestamista: su hipoteca no cambia, el pago mensual simplemente deja de ser suyo. El préstamo permanece a su nombre en el papel hasta que la casa eventualmente se revenda o se refinancie.
Mejor cuando: necesita salir rápido, quiere que su crédito siga construyendo y está cómodo con que el préstamo original se mantenga en su reporte hasta que eventualmente se retire.
Cómo funciona la toma de hipoteca →Cómo los propietarios de Florida y New Jersey terminan bajo el agua
Si está leyendo esto, ya conoce la historia. Pero el contexto ayuda a decidir cuál salida encaja. Un puñado de patrones llevan a capital negativo, y la mayoría no son culpa de nadie:
Comprar en 2022
Muchos compradores se estiraron al máximo en la cima del mercado en 2022 y luego vieron caer los precios durante 2023–2024. Si dio del 5 al 10% de enganche, puede estar fácilmente bajo el agua dos años después sin que nada del préstamo haya cambiado.
Refinanciamiento con retiro de efectivo que no cuadró
Un refinanciamiento con retiro de efectivo durante el auge metió deuda de tarjeta de crédito o costos de remodelación en la hipoteca. Cómodo entonces, bajo el agua ahora.
Aumentos de seguro e impuestos (especialmente en Florida)
El riesgo de huracanes ha subido las primas de seguros en Florida dramáticamente. Los faltantes de escrow significan que un pago que era de $2,400 hace un año hoy es de $3,200, sin ningún cambio en el préstamo mismo.
Mantenimiento pendiente que alcanza al dueño
El techo, el aire acondicionado, la línea de plomería: cada uno baja del 5 al 10% del valor tasado de la casa si está al final de su vida útil. Unos cuantos juntos convierten un 10% de capital en 0%.
Nada de eso cambia las cuentas, pero sí cambia cuál salida tiene más sentido. Contáctenos y revisaremos los números específicos de su casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa estar bajo el agua en una hipoteca?
Está bajo el agua (también llamado "al revés" o en "capital negativo") cuando debe más en su hipoteca de lo que su casa se vendería hoy. Si su saldo del préstamo es de $310,000 y la casa se tasaría en $290,000, está $20,000 bajo el agua. Vender de la forma tradicional significa llevar esos $20,000 (más los costos de cierre) a la mesa del cierre.
¿De verdad pueden comprar mi casa si debo más de lo que vale?
Sí, mediante una de dos estructuras. Podemos negociar una venta corta con su prestamista (donde el banco acepta menos del saldo total para liberar el gravamen), o podemos tomar los pagos de su hipoteca existente y dejar el préstamo en su lugar hasta que la casa eventualmente se revenda o se refinancie. Ambas opciones evitan que tenga que firmar un cheque en el cierre.
¿Cuánto toma una venta corta?
Normalmente entre 60 y 120 días, porque el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista debe revisar y aprobar el descuento. Es más lento que una venta en efectivo normal pero más rápido que la ejecución hipotecaria, y conlleva mucho menos daño al crédito. Coordinamos todo el papeleo del prestamista en su nombre.
¿El prestamista perdonará la diferencia entre lo que debo y lo que ustedes pagan?
En la mayoría de las ventas cortas, sí: el prestamista cancela el déficit. Las leyes federales de perdón hipotecario han protegido históricamente esto para que no se trate como ingreso imponible, aunque el trato fiscal depende de su situación específica. Siempre recomendamos consultar a un contador antes de cerrar una venta corta.
¿Por qué una toma de hipoteca sería mejor que una venta corta?
Velocidad y crédito. Una venta corta toma meses y se reporta como "liquidada por menos del total" en su crédito. Una toma de hipoteca cierra en dos a tres semanas, no requiere aprobación del prestamista y, como el préstamo se mantiene al día, su crédito en realidad sigue mejorando. La compensación es que la hipoteca original se queda a su nombre hasta que el préstamo eventualmente se liquide.
Lectura adicional
Pilar
Cómo funciona la toma de hipoteca
Florida — Blog
Vender una casa con hipoteca bajo el agua en Florida
New Jersey — Blog
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Hagamos los números
Cuéntenos su saldo del préstamo, su pago mensual y lo que cree que vale la casa. Le diremos cuál salida encaja, y cómo se vería realmente.