Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
El estatuto de litispendencia de Florida está codificado en el Estatuto de Florida § 48.23 de la Legislatura de Florida. Para registros judiciales oficiales y búsqueda de casos, visite Tribunales de Florida. Los procedimientos de ejecución hipotecaria se rigen por el Capítulo 702 de los Estatutos de Florida.
Una litispendencia no significa que su hogar haya desaparecido, pero el tiempo importa
Si recibió un aviso sobre una "lispendens", probablemente esté confundido y preocupado. La palabra suena siniestra. Y en cierto modo lo es: una litispendencia significa que se están llevando a cabo acciones legales. Pero eso no significa que la ejecución hipotecaria sea inevitable o que se haya quedado sin opciones.
En esta guía, explicaremos qué es realmente una litispendencia, qué significa para usted legalmente y, lo más importante, cómo vender su casa por dinero en efectivo puede resolverlo antes de que se convierta en una ejecución hipotecaria real.
¿Qué es una litispendencia?
Empecemos por lo básico.
litispendencia es un término latino que significa "demanda pendiente". En el sector inmobiliario, es una notificación formal presentada ante el tribunal del condado indicando que se ha iniciado un juicio relacionado con la propiedad. Específicamente, cuando su prestamista hipotecario presenta una litispendencia, significa que ha iniciado oficialmente un procedimiento de ejecución hipotecaria en su contra.
¿Qué sucede cuando se presenta una litispendencia?
Cuando su prestamista presenta una litispendencia ante el secretario del condado de Florida:
- Se convierte en registro público. Cualquiera puede ver que su propiedad está involucrada en una disputa legal.
- Tu título está nublado. El título de su propiedad está marcado con un reclamo, lo que hace que sea más difícil (o imposible) vender o refinanciar.
- La ejecución hipotecaria ha comenzado formalmente. La litispendencia es el inicio oficial del proceso de ejecución hipotecaria legal.
- Se ha presentado una demanda en su contra. Se le entregarán documentos legales. Tienes 20 días para responder.
Esto es serio. Pero no es el final.
La cronología legal después de una litispendencia en Florida
Comprender la línea de tiempo es crucial porque le muestra cuánto tiempo tiene para actuar.
Días 1 a 20: puede responder a la demanda
Una vez notificada la demanda de litispendencia, tiene 20 días para presentar una respuesta ante el tribunal. Esta respuesta normalmente la realiza un abogado. Si no responde, el prestamista puede ganar una sentencia en rebeldía, lo que acelera la ejecución hipotecaria.
Qué hacer: Consulte a un abogado de bienes raíces de inmediato. Tiene derechos y defensas legales, aunque sean limitados.
Días 20 a 90: descubrimiento y práctica de movimiento
Después de responder (o no responder), el caso pasa a la fase de descubrimiento. Ambas partes intercambian documentos e información. Se presentan mociones. Esta fase suele durar entre 60 y 90 días, a veces más.
Qué hacer: Su abogado trabaja en esta fase. No ignore los plazos; incumplirlos puede perder su derecho a luchar.
Día 120+: Sentencia y venta programadas
Una vez que el prestamista obtiene una sentencia (o usted no la impugna), puede programar la venta por ejecución hipotecaria. En Florida, normalmente hay un intervalo de 45 días entre el momento en que se dicta la sentencia y el momento en que se subasta la propiedad en las escaleras del tribunal.
Qué hacer: Esta es tu última ventana para actuar. Una vez programada la venta, las opciones se vuelven muy limitadas.
Venta de ejecución hipotecaria: usted pierde el control
La propiedad está subastada. El mejor postor se convierte en el nuevo propietario. Es posible que reciba el capital restante, pero ya no es propietario de la vivienda.
¿Qué significa una litispendencia para usted en la práctica?
Más allá del aspecto legal, la litispendencia crea problemas reales e inmediatos:
No se puede vender tradicionalmente
Los compradores no quieren comprar una casa con litispendencia en el título. Los prestamistas no financiarán la compra de propiedades embargadas. Los agentes inmobiliarios tradicionales no pueden comercializar su casa de forma eficaz. Una litispendencia esencialmente hace que su casa no se pueda vender en el mercado normal.
No puedes refinanciar
La refinanciación está descartada. Ningún prestamista refinanciará una propiedad involucrada en un litigio de ejecución hipotecaria activa.
Su crédito se ve afectado
Si bien la litispendencia en sí no aparece directamente como una marca negativa, los pagos atrasados que la provocaron aparecen en su informe de crédito. Tu puntuación ya está dañada.
No puedes ignorarlo
Algunas personas ignoran el aviso de litispendencia con la esperanza de que desaparezca. No lo hará. Ignorarlo empeora todo. Pierdes tu derecho a defenderte en los tribunales. El prestamista gana por defecto. Las ejecuciones hipotecarias se aceleran.
Su capital podría desaparecer
Si la propiedad se vende en una subasta por menos de lo que usted debe, es posible que deba una deficiencia (la diferencia entre el precio de venta y la deuda). Si bien Florida tiene algunas protecciones contra sentencias por deficiencia, no son absolutas. El tiempo es dinero aquí.
Aquí está el punto crítico: aún puedes vender
A pesar de todo esto, tienes una opción poderosa que la mayoría de la gente no conoce: Aún puede vender la casa por dinero en efectivo, incluso con una litispendencia sobre el título.
Ésta es la diferencia clave entre una litispendencia y una venta por ejecución hipotecaria. Mientras la venta por ejecución hipotecaria aún no se haya realizado, usted conserva la propiedad. Puede optar por vender la propiedad, saldar su deuda y detener por completo el proceso de ejecución hipotecaria.
¿Cómo resolver una litispendencia vendiendo al contado?
Así es como funciona el proceso:
Paso 1: póngase en contacto con un comprador en efectivo
Los compradores en efectivo se especializan en comprar propiedades en situaciones difíciles, incluidas aquellas con litispendencia. Entienden el panorama legal y pueden actuar rápidamente.
Llame a un comprador de vivienda en efectivo en Florida. Sea honesto acerca de la litispendencia. No lo escondas. Los compradores en efectivo de buena reputación esperan esto.
Paso 2: obtenga una oferta sin compromiso
El comprador en efectivo evaluará la condición de su casa y el valor de mercado, teniendo en cuenta la litispendencia y las reparaciones necesarias. Harán una oferta. Esta oferta suele ser del 70% al 85% del valor de mercado (el descuento cubre su riesgo y costo). Pero es una cifra real y honesta en la que puede confiar.
Paso 3: revise la oferta y el cronograma
Pregunte específicamente:
- ¿Cuál es el precio de oferta?
- ¿Cuándo podemos cerrar? (La mayoría de los compradores en efectivo dicen entre 7 y 30 días)
- ¿Cuáles son los costos y tarifas exactos?
- ¿Cómo se distribuyen los ingresos (al prestamista y luego a usted)?
- ¿Funcionará este cronograma antes de que se programe mi venta por ejecución hipotecaria?
Paso 4: Aceptar y cerrar
Si la oferta funciona, la aceptas. El abogado del comprador en efectivo coordina con su prestamista y el tribunal. La venta se cierra. Los ingresos liquidan inmediatamente su deuda hipotecaria. La ejecución hipotecaria se desestima porque la deuda está saldada.
Paso 5: irse con el capital restante
Cualquier capital que quede después de liquidar su hipoteca será para usted. Si está bajo el agua (debe más de lo que vale la casa), al menos ha evitado la ejecución hipotecaria y su grave impacto crediticio.
Escenario del mundo real: la resolución de Lis Pendens de Sandra
Sandra recibió una notificación de litispendencia en Jacksonville. Su administrador hipotecario había presentado una ejecución hipotecaria después de que ella incumpliera cuatro meses de pagos debido a problemas de salud. Tenía unos 90 días antes de que se programara la venta por ejecución hipotecaria.
Sandra exploró opciones:
- Modificación de préstamo: Su administrador fue lento. La aprobación no estaba garantizada dentro de su cronograma.
- Venta corta: Tardaría entre 4 y 6 meses. Demasiado lento.
- Lucharlo en los tribunales: Costaría miles de dólares en honorarios legales con un resultado incierto.
- Vendo al contado: Un comprador en efectivo ofreció cerrar en 12 días. Ella aceptó.
La venta en efectivo se cerró antes de la fecha de venta de la ejecución hipotecaria. Las ganancias las pagó su prestamista. Se desestimó la litispendencia. Sandra recibió $45,000 en capital que habría perdido si la propiedad hubiera salido a subasta.
Ella evitó la ejecución hipotecaria, mantuvo su patrimonio y siguió adelante. Todo el proceso duró dos semanas.
¿Qué debe saber sobre la litispendencia y sus derechos?
Ley de Florida sobre Lis Pendens
En Florida, la litispendencia debe basarse en una demanda válida. La demanda debe ser notificada adecuadamente a usted. Tienes derecho a responder y impugnarlo. Si cree que la litispendencia se presentó por error, puede presentar una moción de desestimación.
Sin embargo, la mayoría de las presentaciones de litispendencia son válidas (su prestamista tiene un reclamo de ejecución hipotecaria legítimo). Impugnarlo requiere tiempo y dinero y, a menudo, no tiene éxito.
Implicaciones fiscales
Si su prestamista condona la deuda (como en una venta corta o una escritura en lugar), el monto condonado puede considerarse ingreso sujeto a impuestos. Esto es poco común con las ventas en efectivo porque generalmente se preserva el capital en lugar de que se le condone la deuda.
Sentencias por deficiencia en Florida
La ley de Florida limita los fallos por deficiencia en las hipotecas de dinero de compra (hipotecas utilizadas para comprar la vivienda). Sin embargo, si refinanció o tiene una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, es posible que se emitan fallos por deficiencia. Vender por dinero en efectivo puede protegerlo de este riesgo.
Preguntas frecuentes
P: ¿Cuánto tiempo tengo después de presentar una litispendencia para vender mi casa?
Tiene hasta que se programe y complete la venta de ejecución hipotecaria. Por lo general, esto ocurre entre 90 y 180 días desde que se presenta la litispendencia, pero varía. La clave es actuar rápido. Comuníquese con un comprador en efectivo de inmediato; no espere.
P: ¿Puedo luchar contra una litispendencia en los tribunales?
Sí, puede presentar una moción para desestimarla o impugnarla, pero sus motivos son limitados. Si la litispendencia es válida (su prestamista tiene un reclamo de ejecución hipotecaria legítimo), los tribunales generalmente no la desestimarán. Necesitaría un abogado, lo cual cuesta dinero y requiere un tiempo que quizás no tenga.
P: ¿Vender por dinero en efectivo detendrá la ejecución hipotecaria?
Sí. Una vez que se cierra la venta y los ingresos cancelan su deuda hipotecaria, se desestima la ejecución hipotecaria. El prestamista ya no tiene ningún reclamo contra usted porque ya le han pagado.
P: ¿Qué sucede si no actúo después de que se presenta una litispendencia?
La ejecución hipotecaria continúa. La propiedad sale a subasta. Pierdes la propiedad. Es posible que se le envíe el capital restante, pero una ejecución hipotecaria en su historial es grave y duradera.
P: ¿La litispendencia arruina mi crédito?
Una litispendencia en sí misma no aparece en su informe de crédito. Pero los pagos atrasados que llevaron a la litispendencia sí aparecen. Y si la ejecución hipotecaria deriva en una venta, esa ejecución hipotecaria será informada y dañará gravemente su crédito.
Conclusión: la litispendencia es seria, pero todavía hay tiempo
Una litispendencia significa que los procedimientos de ejecución hipotecaria han comenzado oficialmente. Es una acción legal seria. Pero no es lo mismo que una venta por ejecución hipotecaria. Todavía eres dueño de la casa. Todavía tienes opciones. Y todavía tiene tiempo (normalmente entre 90 y 180 días) para resolverlo.
La opción más rápida y sencilla es vender al contado. No se necesita la aprobación del prestamista. Sin batallas judiciales. No hay meses de incertidumbre. Sólo una venta rápida, una fecha de cierre clara y una resolución.
Si se enfrenta a una litispendencia en Florida, el mejor momento para actuar es ahora. Póngase en contacto con un comprador de vivienda en efectivo hoy. Recibe una oferta. Vea si puede resolver esto antes de que ocurra la venta por ejecución hipotecaria.
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