Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
New Jersey tiene algunas de las protecciones para inquilinos más sólidas de los Estados Unidos, y vender una propiedad de alquiler con inquilinos requiere comprender las Ley contra el desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1). Esto es lo que los propietarios de New Jersey deben saber antes de poner a la venta su propiedad de alquiler. Los recursos oficiales están disponibles en Legislatura de New Jersey (njleg.state.nj.us) y el Oficina de información para propietarios e inquilinos del DCA de New Jersey.
¿Qué es la Ley Antidesalojo de New Jersey y qué significa para los vendedores?
Según la Ley Antidesalojo de New Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1), los propietarios deben tener causa justa desalojar a un inquilino. Fundamentalmente, El vencimiento del contrato de arrendamiento por sí solo no es causa justa de desalojo en New Jersey. Un inquilino cuyo contrato finaliza puede permanecer en la propiedad indefinidamente a menos que se aplique una de las razones de causa justa legales:
- Impago de alquiler
- Conducta desordenada que cause daños a la propiedad o moleste a los vecinos.
- Destrucción intencional de propiedad
- Violación de un contrato de arrendamiento después de una notificación por escrito y violación continua
- El propietario o un familiar inmediato tiene la intención de ocupar la unidad (se aplica únicamente a edificios de 1 a 3 unidades, con restricciones específicas)
- El propietario quiere convertir la propiedad para utilizarla en su propio negocio.
- El propietario tiene la intención de demoler o rehabilitar sustancialmente la propiedad.
Un simple deseo de vender la propiedad es no un motivo de causa justa reconocido. Esta es la razón por la que es difícil vender propiedades de alquiler en New Jersey a compradores minoristas que desean poseerlas al momento del cierre.
Aviso de 60 días y arrendamientos de mes a mes
Para arrendamientos de mes a mes en New Jersey, el propietario puede proporcionar un aviso por escrito con 60 días de antelación para desistir, pero esto no anula la Ley Antidesalojo. Incluso con un aviso de 60 días, el inquilino puede permanecer a menos que aplique justa causa. La notificación debe especificar la razón de causa justa. Este es un error común que cometen los propietarios: asumir que un aviso de 60 días es suficiente para destituir a un inquilino en New Jersey.
Derecho de preferencia del inquilino en los municipios de New Jersey
Algunos municipios de New Jersey han promulgado ordenanzas locales que exigen a los propietarios ofrecer a los inquilinos un derecho de preferencia al vender, lo que significa que se debe dar al inquilino la oportunidad de comprar la propiedad al mismo precio antes de que el propietario acepte una oferta de un tercero. Consulte las ordenanzas específicas de su municipio; este derecho se aplica en algunas ciudades pero no en todo el estado. Un abogado de bienes raíces de New Jersey puede confirmar si su municipio cuenta con dicha ordenanza.
Consideraciones sobre el control de alquileres en New Jersey
Aproximadamente 100 municipios de New Jersey tienen ordenanzas de control de alquileres, incluidos Jersey City, Newark, Elizabeth, Paterson y muchos otros. Las unidades de alquiler controlado están sujetas a límites de aumento de alquiler anual (normalmente entre un 2% y un 4% por año) y requieren el cumplimiento de los requisitos de registro local. Una venta no elimina una propiedad del control de alquileres: el nuevo propietario hereda el arrendamiento regulado. Esto afecta el valor y la comerciabilidad de las propiedades de alquiler con alquiler controlado.
Vender con inquilinos vigentes: sus opciones
| Opción | Ventajas | Contras |
|---|---|---|
| Vender al comprador en efectivo (inquilinos existentes) | Lo más rápido; no se necesita la cooperación del inquilino | Oferta más baja versus propiedad vacante |
| Efectivo por llaves (compra del inquilino) | Voluntario; legal; limpio | El inquilino debe estar de acuerdo; cuesta entre $2000 y $5000+ |
| Espere el desalojo por causa justa | Venta potencialmente desocupada | 3 a 12+ meses; requiere proceso judicial |
| Ocupación del propietario (1-3 unidades) | Causa justa reconocida | Se aplica sólo a propiedades pequeñas; Se requiere aviso de más de 60 días |
| Vender al comprador propietario-ocupante | Posiblemente precio más alto | El comprador debe estar dispuesto a negociar el arrendamiento; raro |
Derechos del inquilino que sobreviven a una venta en New Jersey
Las protecciones para inquilinos de New Jersey sobreviven a la venta de una propiedad. El nuevo propietario toma la propiedad sujeto al arrendamiento existente, los términos del contrato de arrendamiento, las obligaciones de alquiler y depósito de seguridad del último mes y las protecciones completas de la Ley Anti-Desalojo. Esto significa que un comprador en efectivo que compra su alquiler en New Jersey ocupado por un inquilino hereda el contrato de arrendamiento y no puede desalojar al inquilino simplemente por haber comprado la propiedad. Esto lo tenemos en cuenta en nuestra oferta a la hora de comprar propiedades ocupadas por inquilinos.
Estudio de caso: Dos familias de Jersey City con inquilino a largo plazo
Estudio de caso
Un propietario de Jersey City era dueño de una casa para dos familias: ocupaban una unidad y un inquilino a largo plazo (11 años, mes a mes) ocupaba la otra. El propietario quería vender y retirarse a Florida. El inquilino no tenía antecedentes de violación del contrato de arrendamiento y estaba pagando un alquiler por debajo del mercado debido al control de alquileres. El propietario intentó una cotización tradicional: dos compradores minoristas se echaron atrás cuando se enteraron del arrendamiento con alquiler controlado y las restricciones de desalojo en New Jersey.
Pallas Growth compró la propiedad con el inquilino en el lugar. Ofrecimos $480,000 por la vivienda bifamiliar (en comparación con las ofertas minoristas de $530,000 que fracasaron). El propietario cerró en 26 días. La diferencia de $50,000 se compensó con: evitar los costos de mantenimiento de dos acuerdos fallidos, evitar un posible proceso judicial de 12 meses para intentar el desalojo de la ocupación del propietario y la certeza de completar realmente la venta.
Preguntas frecuentes
P: ¿Puedo desalojar a un inquilino de New Jersey porque estoy vendiendo la propiedad?
No. La venta de una propiedad no es justa causa de desalojo según la Ley Antidesalojo de New Jersey. El nuevo propietario hereda el arrendamiento con todas las protecciones existentes. Para destituir a un inquilino, necesita una razón de causa justa reconocida, que no incluye simplemente querer vender.
P: ¿Qué es "efectivo por llaves"? ¿Es legal en New Jersey?
Efectivo por llaves es un acuerdo voluntario en el que el propietario paga al inquilino una suma en efectivo para desalojar. Es completamente legal en New Jersey. Montos típicos: 1 a 3 meses de alquiler ($1,500 a $5,000+). El acuerdo debe constar por escrito y firmado por el inquilino. Ambas partes se marchan: el inquilino recibe el dinero y el propietario la posesión.
P: ¿Algunas ciudades de New Jersey otorgan a los inquilinos el derecho de preferencia cuando se vende una propiedad?
Sí, algunos municipios de New Jersey tienen ordenanzas locales que exigen que los propietarios ofrezcan a los inquilinos el derecho a comprar la propiedad antes de aceptar una oferta de un tercero. Esto se aplica en algunas ciudades pero no en todo el estado. Consulte con su municipio o con un abogado de bienes raíces de New Jersey.
P: ¿Cuánto tiempo lleva pasar por los tribunales un desalojo en New Jersey?
Incluso por falta de pago del alquiler (un motivo de causa justa), un desalojo impugnado en New Jersey tarda entre 3 y 6 meses como mínimo. Si el inquilino apela o solicita una extensión por dificultades económicas, puede demorar más. Los desalojos sin culpa son esencialmente imposibles para la mayoría de las propiedades según la Ley Antidesalojos.
P: ¿Qué sucede con el depósito de seguridad del inquilino cuando se vende una propiedad en New Jersey?
Según la ley de New Jersey, el vendedor debe transferir el depósito de seguridad al comprador en el momento del cierre y notificar al inquilino por escrito dentro de los 5 días posteriores a la transferencia. El nuevo propietario es entonces responsable de devolver el depósito de seguridad según la ley de New Jersey cuando el inquilino finalmente desocupe la vivienda.
Venda su propiedad de alquiler en New Jersey: los inquilinos están bien
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