Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
Vender una propiedad de alquiler en New Jersey es más complicado que vender una casa ocupada por su propietario. Las sólidas leyes de protección de inquilinos de New Jersey, incluida la Ley Antidesalojos (N.J.S.A. 2A:18-61.1), significan que no se puede simplemente pedir a los inquilinos que se vayan cuando expire el contrato de arrendamiento. Agregue el impuesto de salida de New Jersey para vendedores de fuera del estado, la recuperación de la depreciación a nivel federal y los requisitos de registro de alquiler municipal, y tendrá una transacción genuinamente compleja. Un comprador en efectivo que se especializa en propiedades de alquiler en New Jersey hace que esto sea mucho más sencillo. Ver recursos oficiales en Tesoro de New Jersey y el Oficina de información para propietarios e inquilinos del DCA de New Jersey.
¿Por qué vender alquileres en New Jersey es diferente?
Los compradores minoristas tradicionales (familias que compran una vivienda principal) generalmente no quieren heredar un inquilino. Quieren posesión vacante al cierre. En New Jersey, sacar a un inquilino requiere una causa justa según la Ley Antidesalojo, y ese proceso demora entre 6 y 12 meses o más cuando se impugna. Esto elimina a la gran mayoría de compradores minoristas de alquileres ocupados en New Jersey. Su grupo de compradores efectivos está formado principalmente por inversores, lo que significa que un inversor en efectivo como Pallas Growth suele ser el camino más práctico.
Consideraciones fiscales al vender un alquiler en New Jersey
Vender una propiedad de alquiler tiene importantes implicaciones fiscales que los vendedores deben comprender antes de cerrar:
- Recuperación de depreciación (federal): Si ha reclamado deducciones por depreciación del alquiler, el IRS grava el monto de la depreciación acumulada hasta en un 25% (recuperación de la Sección 1250) cuando vende. Esto es independiente del impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia restante.
- Impuesto de salida de New Jersey (vendedores no residentes): Si vive fuera de New Jersey, el estado retiene aproximadamente el 2% del precio de venta bruto al cierre como pago anticipado del impuesto sobre la renta estimado de New Jersey. Este no es un impuesto adicional, es una retención estimada. Si su obligación tributaria real en New Jersey es menor, debe presentar una declaración de no residente en New Jersey para recuperar la diferencia.
- Tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey (RTF): El vendedor paga el RTF estatal sobre el precio de venta bruto, lo mismo que cualquier otra venta de propiedad en New Jersey.
- Impuesto sobre las ganancias de capital: Se aplican tasas federales de ganancias de capital a largo plazo (0%, 15%, 20%) si ha mantenido la propiedad por más de un año
Consulte a un profesional de impuestos antes de vender para comprender su responsabilidad específica. Un intercambio 1031 puede permitirle diferir el impuesto a las ganancias de capital si está reinvirtiendo en otra propiedad de alquiler.
Requisitos de registro de alquiler de New Jersey
La mayoría de los municipios de New Jersey exigen que los propietarios registren las propiedades de alquiler anualmente. El registro normalmente requiere:
- Inscripción anual en el municipio y pago de una tasa de inscripción.
- Inspección municipal periódica (la frecuencia varía según el municipio)
- Cédula de Habitabilidad para uso de alquiler (en algunos municipios)
- Certificación de pintura con plomo para unidades anteriores a 1978 (requerida en muchas ciudades de New Jersey según las ordenanzas locales)
Es posible que sea necesario revelar al cierre los problemas de registro pendientes o las inspecciones fallidas. Pallas Growth compra propiedades con problemas de registro abiertos; abordamos el cumplimiento después del cierre.
Vender su alquiler en New Jersey a un comprador en efectivo
Compramos propiedades de alquiler en New Jersey con inquilinos establecidos. Entendemos la ley de propietarios e inquilinos de New Jersey y tenemos en cuenta el arrendamiento en nuestra oferta. Cierra entre 14 y 30 días sin esperar a que la unidad quede vacía. Recibes tu dinero en efectivo; Nos hacemos cargo de las responsabilidades del propietario, el arrendamiento y cualquier problema de cumplimiento. El inquilino se convierte en nuestro problema, no el suyo.
¿Qué es la lista de verificación de salida para propietarios de New Jersey?
- Reúna todos los contratos de arrendamiento, adendas y modificaciones escritas.
- Recopile registros de depósitos de seguridad y confirme los montos de depósito actuales por inquilino.
- Documentar el historial de pago del alquiler, en particular cualquier atraso
- Confirme que la propiedad esté registrada en el municipio y que las tarifas estén al día.
- Documente cualquier infracción de código abierto o permisos abiertos.
- Revise su situación fiscal con un contador público certificado, en particular el impuesto de salida de New Jersey si no es residente y la recuperación de la depreciación.
- Contáctenos para una oferta en efectivo: evaluamos la propiedad y la situación del arrendamiento juntos y le proporcionamos una oferta por escrito dentro de las 48 horas.
Venta de alquiler en New Jersey: comparación tradicional versus efectivo
| factores | Venta tradicional de la MLS | Venta en efectivo (Pallas Growth) |
|---|---|---|
| Se requiere la cooperación del inquilino | Sí: visitas, acceso. | Una sola visita; inquilino no interrumpido |
| Grupo de compradores | Muy limitado (solo inversores) | Compra directa: no se necesita grupo |
| Inquilino vacante antes del cierre | A menudo requerido por los compradores minoristas. | No requerido |
| Línea de tiempo | A menudo, entre 6 y 18 meses (incluida la vacante) | 14-30 días |
| Riesgo de la Ley Antidesalojos | Gran preocupación | Nos encargamos después del cierre. |
Estudio de caso: Propiedad de alquiler en el condado de Atlantic con inquilino que no paga
Estudio de caso
Un propietario de Atlantic City tenía un edificio de alquiler de 3 unidades con dos inquilinos que pagaban y una unidad en mora (4 meses de alquiler impago por un total de $5,200). El propietario había solicitado el desalojo, pero el proceso llevaba 3 meses en los tribunales sin fecha de audiencia prevista aún. El propietario vivía en Pensilvania y le debía a New Jersey un impuesto de salida del 2% sobre el precio bruto de venta.
Pallas Growth ofreció $285,000 por las 3 unidades tal como están con todos los inquilinos en su lugar. Hemos tenido en cuenta la situación de atrasos en la oferta. Al cierre, se retuvo el impuesto de salida del 2 % de New Jersey (~$5700); el contador público certificado del propietario confirmó que la responsabilidad real de New Jersey era menor y solicitó un reembolso. El propietario salió en 19 días, poniendo fin a más de 3 años de gestión de inquilinos y un proceso judicial de desalojo pendiente. Su neto (antes de impuestos federales) era de 279.300 dólares al cierre.
Preguntas frecuentes
P: ¿Cuál es el impuesto de salida de New Jersey para vendedores de alquileres no residentes?
New Jersey retiene aproximadamente el 2 % del precio de venta bruto al cierre para vendedores no residentes como pago anticipado estimado del impuesto sobre la renta de New Jersey (retención de GIT). Este no es un impuesto adicional: si su impuesto sobre la renta real de New Jersey sobre la ganancia es inferior al 2 % del precio de venta, recibirá un reembolso presentando una declaración de impuestos de no residente de New Jersey. Consulte a un profesional de impuestos antes del cierre.
P: ¿Qué es la recuperación de la depreciación y cómo se aplica a una venta de alquiler en New Jersey?
Si ha reclamado deducciones por depreciación de su propiedad de alquiler en New Jersey, el IRS grava la depreciación acumulada hasta en un 25% (recuperación de la Sección 1250) cuando vende, independientemente de su ganancia de capital general. Este es un impuesto federal que se aplica a todas las ventas de propiedades en alquiler. Trabaje con un contador público certificado para modelar su obligación tributaria total antes de decidir cuándo y cómo vender.
P: ¿Qué requisitos de registro municipal de New Jersey debo cumplir antes de vender?
Confirme que su propiedad esté actualmente registrada en el municipio, que las tarifas de registro estén al día y que se hayan completado las inspecciones requeridas. Se deben revelar las infracciones manifiestas o el estado no registrado. Pallas Growth acepta propiedades con problemas de registro abiertos; nos ocupamos del cumplimiento después del cierre.
P: ¿Puedo vender un alquiler en New Jersey con un inquilino que no paga?
Sí. Compramos alquileres en New Jersey con inquilinos que no pagan. La falta de pago del alquiler es un motivo de desalojo con causa justa según la Ley Antidesalojos, que perseguiríamos después del cierre. La situación del arrendamiento (incluidos los atrasos en el alquiler) se tiene en cuenta en nuestro precio de oferta.
P: ¿Puedo hacer un intercambio 1031 al vender un alquiler en New Jersey?
Sí. Un intercambio 1031 (federal) le permite diferir el impuesto a las ganancias de capital reinvirtiendo las ganancias en una propiedad de inversión similar dentro de plazos específicos (45 días para identificar la propiedad de reemplazo, 180 días para cerrar). Debe haber un intermediario calificado antes del cierre. Las ventas en efectivo pueden calificar para el tratamiento 1031. Consulte a un profesional de impuestos y a un intermediario calificado si está considerando un intercambio 1031.
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