Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.
New Jersey tiene una de las exposiciones a tormentas más severas en la costa este, desde el impacto catastrófico del huracán Sandy en 2012 hasta las inundaciones tierra adentro de la tormenta tropical Ida en 2021 y las tormentas anuales del noreste que azotan a las comunidades costeras y del interior por igual. Vender una casa en New Jersey dañada por una tormenta a través de los canales tradicionales es difícil. Un comprador en efectivo lo hace simple. El programa de compra de NJ Blue Acres está disponible en Acres azules del DEP de New Jersey; La información sobre el seguro contra inundaciones de FEMA está en FEMA.gov/flood-insurance.
La realidad de los daños causados por las tormentas en New Jersey
El huracán Sandy (octubre de 2012) causó daños estimados en 29.400 millones de dólares en New Jersey, más que cualquier otro estado afectado. Las comunidades costeras desde Sandy Hook hasta Cape May sufrieron inundaciones y marejadas ciclónicas catastróficas. Más de una década después, algunas propiedades siguen sin repararse o sólo parcialmente restauradas. La declaración de desastre de FEMA (DR-4086) sigue siendo una referencia clave para las propiedades afectadas por la era Sandy.
La tormenta tropical Ida (septiembre de 2021) trajo una amenaza diferente: lluvias sin precedentes que provocaron inundaciones catastróficas tierra adentro en los condados de Passaic, Essex, Bergen y Middlesex, áreas que normalmente no se consideran de alto riesgo de inundaciones. En comunidades alejadas de la costa se produjeron inundaciones de sótanos, daños a los cimientos y pérdidas totales.
Mientras tanto, las tormentas anuales del noreste continúan causando daños estructurales (fallas en los techos, sótanos inundados, erosión de los cimientos y daños en los revestimientos) en todo el estado cada invierno y primavera.
¿Qué es el programa de compra de NJ Blue Acres?
El programa NJ Blue Acres es un programa de adquisición estatal voluntario que compra propiedades de New Jersey dañadas por tormentas y propensas a inundaciones al valor justo de mercado anterior a la tormenta. Las propiedades adquiridas se derriban y el terreno se conserva como espacio abierto. Blue Acres se financia en gran medida a través del dinero del Programa de Subvenciones para Mitigación de Riesgos (HMGP) de FEMA y fondos estatales de New Jersey. Sin embargo, el proceso de Blue Acres puede tardar entre 12 y 24 meses o más desde la solicitud hasta el cierre, y no todas las propiedades son elegibles.
- Blue Acres compra al FMV previo a la tormenta, pero el proceso de varios años significa costos de mantenimiento continuos
- Las propiedades deben estar en el Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA) de FEMA o estar inundadas repetidamente
- La participación es voluntaria: los propietarios pueden rechazarla y venderla de forma privada.
- Pallas Growth puede cerrar en 14 a 30 días, a menudo más rápido que el proceso de Blue Acres
¿Por qué las ventas tradicionales son difíciles con los daños de la tormenta?
- Los prestamistas hipotecarios no financiarán viviendas en mal estado o por debajo de los estándares mínimos de habitabilidad: las viviendas dañadas en New Jersey solo se pueden vender en efectivo
- Los pagos del seguro pueden disputarse o agotarse, dejando los daños sin reparar y las complicaciones del título sin resolver.
- FEMA actualizó los mapas de tasas de seguro contra inundaciones (FIRM) después de Sandy: muchas propiedades costeras de New Jersey ahora enfrentan primas NFIP dramáticamente más altas, lo que reduce el grupo de compradores
- Los requisitos de elevación de inundación base elevada (BFE, por sus siglas en inglés) pueden requerir una elevación costosa de la vivienda ($30,000–$100,000+) para reparaciones o reconstrucciones permitidas
- Los participantes del programa RREM pueden tener restricciones de escritura u obligaciones de pago si venden dentro de un período determinado
- La revisión legal obligatoria de tres días de New Jersey y la contingencia de financiamiento del prestamista añaden incertidumbre que empeora con las propiedades dañadas
Asistencia individual de FEMA y lo que significa para su venta
La Asistencia Individual (IA) de FEMA proporciona subvenciones para viviendas temporales y reparaciones del hogar después de un desastre declarado a nivel federal. Las subvenciones IA para Sandy e Ida estaban disponibles para los propietarios de viviendas de New Jersey en los condados afectados. Sin embargo, las subvenciones de IA suelen ser insuficientes para reparar por completo los daños importantes de las tormentas. Los propietarios de viviendas que recibieron IA pero no completaron las reparaciones pueden enfrentar complicaciones; consulte a un abogado de bienes raíces de New Jersey antes de vender. Pallas Growth tiene experiencia en afrontar estas situaciones.
¿Cómo compramos casas en New Jersey dañadas por la tormenta?
Compramos viviendas dañadas por la tormenta en cualquier condición: reparaciones parciales, sin reparaciones, pagos de seguro previos aplicados o no, asistencia de FEMA recibida o no. Evaluamos la condición actual, investigamos ventas comparables en New Jersey y hacemos una oferta justa en efectivo dentro de las 48 horas. Cerramos con un abogado autorizado de New Jersey en 14 a 30 días. No necesita completar ninguna reparación, resolver ninguna disputa de seguro ni participar en ningún programa gubernamental antes de cerrar con nosotros.
Daños por tormentas: comparación de opciones de venta
| Opción | Línea de tiempo | Notas |
|---|---|---|
| Compra de NJ Blue Acres | 12 a 24+ meses | FMV previo a la tormenta pero muy lento; elegibilidad limitada |
| Listado MLS tradicional (después de reparaciones) | 6 a 18+ meses en total | Reparar + listar + cerrar; precio más alto pero mayor riesgo |
| Listado tal como está en la MLS | 3 a 6 meses | Grupo de compradores muy pequeño; Es probable que se produzcan múltiples fracasos en el acuerdo. |
| Venta en efectivo (Pallas Growth) | 14-30 días | Sin reparaciones, sin programa, sin incertidumbre |
Estudio de caso: Propiedad después de Sandy en el condado de Ocean
Estudio de caso
Un propietario del condado de Ocean cerca de Seaside Heights tenía una casa estilo rancho de la década de 1960 que sufrió graves inundaciones por Sandy. El programa de RREM proporcionó $85,000 para elevación y reparaciones, pero el propietario se quedó sin dinero a mitad del proyecto: la casa estaba parcialmente elevada, con nuevos cimientos pero sin el interior terminado. La propiedad había estado vacía y sin terminar durante siete años. El propietario había estado en la lista de espera de Blue Acres durante tres años sin ningún movimiento.
Pallas Growth hizo una oferta en efectivo de 175.000 dólares por el armazón parcialmente terminado. Nos coordinamos con un abogado de bienes raíces de New Jersey para abordar la cuestión de la restricción de escrituras del RREM (la propiedad había superado el período de restricción). La venta se cerró en 28 días. El propietario se llevó $175,000 y puso fin a años de impuestos a la propiedad, seguros y estrés, sin esperar potencialmente otros 2 o 3 años para la compra de Blue Acres.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué es el programa NJ Blue Acres? ¿Puedo vender a través de él?
Blue Acres es un programa estatal voluntario de New Jersey que adquiere propiedades propensas a inundaciones en el FMV previo a la tormenta. El proceso generalmente demora entre 12 y 24 meses y requiere elegibilidad (propiedad inundada repetidamente o SFHA). Pallas Growth cierra en 14 a 30 días; si el tiempo importa, una venta en efectivo es dramáticamente más rápida.
P: ¿El seguro contra inundaciones de FEMA paga lo suficiente como para venderlo a su valor total después de una tormenta?
Las pólizas del NFIP tienen un límite de $250,000 para la cobertura del edificio, lo que a menudo es insuficiente para una casa costera de New Jersey completamente reconstruida. Muchos pagos de la era Sandy fueron cuestionados o estuvieron muy por debajo de los costos de reconstrucción. Si recibió un pago parcial y no puede permitirse el lujo de completar las reparaciones, venderlo tal como está a un comprador en efectivo suele ser la salida más práctica.
P: ¿Qué condados de New Jersey experimentaron las peores inundaciones de Sandy e Ida?
Sandy afectó con mayor fuerza a los condados de Monmouth, Ocean, Atlantic, Cape May, Middlesex y Union. Ida (2021) provocó inundaciones tierra adentro catastróficas en los condados de Passaic, Essex, Bergen y Middlesex. Compramos propiedades dañadas por la tormenta en todos los condados afectados de New Jersey.
P: ¿Puedo vender una casa en New Jersey que se encuentra en un Área especial de peligro de inundación (SFHA) de FEMA?
Sí. Estar en una SFHA (zona de inundación AE, VE, etc.) no impide una venta, pero reduce significativamente el grupo de compradores convencionales porque los compradores enfrentan requisitos de seguro obligatorios del NFIP con primas mucho más altas. Los compradores en efectivo como Pallas Growth no se ven afectados por los requisitos del seguro contra inundaciones y pueden comprar propiedades en zonas de inundación sin esta complicación.
P: ¿Qué pasa si tengo una restricción de escritura de RREM o Blue Acres en mi propiedad?
Las propiedades de RREM y Blue Acres pueden tener restricciones de escritura que limitan la venta o requieren el pago dentro de un período determinado. Debe revisar su acuerdo específico con un abogado de bienes raíces de New Jersey. Una vez que los períodos de restricción han expirado, las propiedades generalmente se pueden vender normalmente, incluso tal como están a un comprador en efectivo.
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