Venta corta versus ejecución hipotecaria en Florida: ¿Qué opción es realmente mejor?

Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.

El proceso de ejecución hipotecaria de Florida se rige por el Capítulo 702 de los Estatutos de Florida, y los derechos de sentencia por deficiencia se definen en Estatuto de Florida §702.06 y §95.11(2)(b). Para asesoramiento gratuito sobre vivienda, visite Localizador de consejeros de vivienda de HUD. Para obtener información sobre las pautas de venta corta desde una perspectiva federal, consulte la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Ambos son caminos a través de dificultades financieras, pero no son iguales

Cuando se atrasa en el pago de su hipoteca y ya no puede mantener la casa en sus términos actuales, dos opciones tienden a dominar la conversación: una venta al descubierto y una ejecución hipotecaria. Ambos significan que la casa eventualmente dejará de ser su propiedad. Ambos vienen con consecuencias financieras y crediticias reales. Pero más allá de esa similitud superficial, los dos caminos divergen significativamente: en cuánto tiempo toman, cuánto daño causan a su crédito, si su prestamista aún puede perseguirlo por el saldo restante y cuánto control tiene usted sobre lo que sucede a continuación.

Este artículo desglosa ambas opciones honestamente, las compara directamente en las dimensiones que más importan a los propietarios de viviendas de Florida e introduce un tercer camino que muchas personas con dificultades financieras nunca consideran: uno que puede ser más rápido que cualquiera de las opciones y dejarlo en una posición significativamente mejor.

¿Qué es una venta corta en Florida?

Una venta corta ocurre cuando usted vende su casa por menos del saldo restante del préstamo y su prestamista acepta aceptar esos ingresos reducidos como satisfacción total o parcial de la deuda. La palabra "corto" se refiere al déficit entre el precio de venta de la casa y lo que realmente se debe.

Así es como se ve el proceso en la práctica: usted enumera la casa, encuentra un comprador y envía la oferta del comprador a su prestamista para su aprobación. Luego, el prestamista revisa la oferta, la documentación de sus dificultades financieras y una opinión o tasación del precio del corredor para determinar si aceptar la venta corta tiene más sentido financiero que proceder con la ejecución hipotecaria. Si el prestamista lo aprueba, la venta se cierra. De lo contrario, las negociaciones continúan, o el prestamista se niega y la ejecución hipotecaria sigue adelante.

Uno de los puntos más importantes en cualquier venta corta en Florida es la cuestión del deficiencia. bajo Estatuto de Florida §702.06, los prestamistas conservan el derecho de solicitar un fallo por deficiencia (lo que significa que pueden demandarlo por la diferencia entre el precio de venta y el saldo total del préstamo) a menos que renuncien explícitamente a ese derecho por escrito como parte de la aprobación de la venta corta. Muchos prestamistas negociarán una exención por deficiencia, pero debe quedar documentada en la carta de aprobación. Nunca asuma que se renuncia porque el prestamista aprobó la venta.

En cuanto a los plazos, las ventas en corto son notoriamente lentas. Desde la cotización hasta el cierre, espere 3 a 9 meses – siendo la aprobación del prestamista el poste más largo de la tienda. Algunos bancos responden en semanas; otros toman meses, solicitan documentos financieros actualizados repetidamente o asignan múltiples negociadores. Este cronograma prolongado es una de las razones por las que las ventas en corto fracasan: las ofertas vencen, los compradores se van y el reloj de las ejecuciones hipotecarias sigue corriendo en segundo plano.

¿Qué es la ejecución hipotecaria en Florida?

La ejecución hipotecaria es el proceso legal mediante el cual su prestamista recupera la propiedad cuando usted no cumple con el préstamo. florida es una estado de ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que el prestamista no puede simplemente embargar su casa: debe presentar una demanda, pasar por el sistema judicial y obtener una sentencia definitiva antes de poder vender la propiedad.

El proceso comienza con un litispendencia — un aviso de demanda pendiente presentado ante el secretario del condado que se convierte en un registro público adjunto al título de su propiedad. Una vez presentado, cualquier búsqueda de título mostrará el litigio activo. Luego, el caso avanza a través de los tribunales: se le notifica, se le dan 20 días para responder y el prestamista finalmente solicita un juicio sumario. Si se concede, el juez dicta sentencia firme de ejecución hipotecaria y fija una fecha de subasta. Luego, la propiedad se vende al mejor postor en una subasta en un tribunal del condado (a menudo realizada en línea en Florida).

Cronología: las ejecuciones hipotecarias en Florida suelen tardar 6 meses a 3 años desde el primer pago atrasado hasta la subasta, dependiendo del atraso en el tribunal, si usted impugna la demanda y si el prestamista lleva el caso de manera agresiva. Después de la ejecución hipotecaria, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia dentro del plazo 5 años bajo Estatuto de Florida §95.11(2)(b).

Una vez que se realiza la subasta y se vende la propiedad, usted pierde todos los derechos de propiedad. Cualquier capital restante después de que los ingresos de la subasta paguen la deuda y se le puedan devolver los costos judiciales, pero en las ventas en dificultades, a menudo queda muy poco, si es que queda algo.

La gran comparación: venta corta versus ejecución hipotecaria versus venta en efectivo

Antes de profundizar en los matices, aquí presentamos el panorama completo de los factores que más le importan a un propietario con dificultades financieras. La siguiente tabla incluye las tres opciones, incluida la venta en efectivo, que exploraremos en profundidad en breve.

Impacto crediticio: ¿qué duele más?

Tanto una venta corta como una ejecución hipotecaria dañarán su crédito; eso es inevitable una vez que no haya realizado varios pagos de la hipoteca. Pero la gravedad y el impacto duradero difieren en aspectos importantes.

un venta corta Por lo general, resulta en una caída de 50 a 150 puntos dependiendo de su puntaje inicial, cuántos pagos no realizó y cómo el prestamista informa la cuenta. El estado final reportado a las agencias de crédito es de enorme importancia. Si el prestamista informa que la cuenta está "liquidada por menos de lo adeudado", el daño es significativo. Si lo declaran como "pagado en su totalidad" (lo que a veces puede negociarse), el impacto es considerablemente menor.

un ejecución hipotecaria Por lo general, causa una caída de 85 a 160 puntos y la cuenta se informa como "ejecución hipotecaria", una designación que conlleva mucho más estigma entre los futuros prestamistas que una venta al descubierto. Incluso si la caída de puntos es similar en algunos escenarios, los prestamistas que revisan sus futuras solicitudes de hipoteca tratan una ejecución hipotecaria con mayor dureza que una venta al descubierto. Indica que no resolvió la deuda de manera proactiva antes de que el prestamista se viera obligado a emprender acciones legales.

Ambos permanecen en su informe de crédito durante siete años. Y si bien ambos resultan en un período de espera de la FHA de 3 años en papel, los aseguradores hipotecarios en la práctica tienen más probabilidades de pasar por alto una venta corta que una ejecución hipotecaria al evaluar su solvencia crediticia general. La diferencia clave es el estado final informado, y una venta corta le da cierta influencia sobre ese resultado en la negociación. Una ejecución hipotecaria no.

Sentencias por deficiencia: el riesgo oculto de Florida

Uno de los riesgos más subestimados tanto en las ventas en corto como en las ejecuciones hipotecarias es el juicio de deficiencia — la capacidad del prestamista de demandarlo por el saldo restante después de que la propiedad se vende por menos de lo que debe.

En Florida, los prestamistas tienen derecho a solicitar sentencias por deficiencia en virtud de Estatuto de Florida §702.06. Después de una subasta de ejecución hipotecaria, tienen una ventana de 5 años presentar bajo §95.11(2)(b). Esto significa que la ejecución hipotecaria no es necesariamente el final de su exposición financiera: un prestamista puede solicitar una sentencia por decenas de miles de dólares incluso después de que haya perdido la casa.

con un venta corta, la deficiencia es negociable. Un abogado especializado en bienes raíces a menudo puede obtener una exención por escrito del prestamista como parte de la aprobación, lo que significa que el prestamista acepta no perseguirlo por el saldo restante. Muchos prestamistas están de acuerdo con esto porque una venta corta voluntaria les resulta menos costosa que una ejecución hipotecaria prolongada. Pero la renuncia debe ser explícita y por escrito. Si la carta de aprobación no dice nada sobre el tema, suponga que no se ha renunciado al derecho.

un venta en efectivo donde los ingresos cubren el saldo total del préstamo elimina por completo la exposición a la deficiencia. Al prestamista se le paga en su totalidad al momento del cierre, la cuenta se cierra como satisfecha y no queda nada por hacer. Este es el resultado más limpio desde el punto de vista de la deficiencia, y solo es posible si el valor de su casa iguala o excede lo que usted debe.

Comparación de línea de tiempo

El tiempo es una de las diferencias más importantes en la práctica entre estos caminos, y es fácil de subestimar cuando estás en medio de una situación estresante.

un venta cortaPor lo general, toma de 3 a 9 meses desde la cotización hasta el cierre. La amplia gama refleja la forma diferente en que responden los prestamistas. Algunos administradores tienen departamentos de venta corta dedicados y entregan aprobaciones en 30 días. Otros dirigen el expediente a través de varios departamentos, solicitan documentos financieros actualizados cada 60 días y tardan meses en asignar un negociador. Mientras tanto, su crédito continúa viéndose afectado por pagos atrasados ​​durante todo el período de espera, y el reloj de la ejecución hipotecaria puede estar corriendo simultáneamente.

ejecución hipotecaria en Florida dura de 6 meses a 3 años, dependiendo del atraso en el tribunal, de si usted impugna el caso y de la agresividad con la que lo persigue el prestamista. Los tribunales de Florida han actuado más rápido desde que se simplificaron después de 2008, pero los casos impugnados aún pueden tardar años. La prolongada incertidumbre (no saber la fecha exacta de venta, vivir en el limbo) es en sí misma una carga importante.

un venta en efectivo cierra en 14 a 30 días. No hay que navegar por un proceso de aprobación del prestamista, no hay que preocuparse por contingencias de financiamiento del comprador ni hay un tribunal al que esperar. Vale la pena tomarse en serio la velocidad por sí sola cuando se te acaba el tiempo. Y a diferencia de las otras dos opciones, una venta en efectivo te da una fecha de finalización definitiva desde el momento en que aceptas una oferta.

¿Quién mantiene el control?

El control es otra dimensión que importa (práctica y psicológicamente) cuando ya estás lidiando con estrés financiero.

en un ejecución hipotecaria, se pierde un control significativo una vez que el tribunal dicta una sentencia definitiva. El prestamista fija los términos de la subasta, determina la oferta inicial y, una vez que se vende la propiedad, eso es todo. Eres un pasajero en el proceso. Cualquier capital restante después de la subasta y los costos judiciales puede volver a usted, pero el momento, el precio de venta y el resultado están completamente fuera de su control.

un venta corta te devuelve algo de control. Usted elige al agente de bienes raíces, establece el precio de cotización (dentro de lo razonable), evalúa las ofertas de los compradores y negocia con su prestamista. Dicho esto, el prestamista conserva el poder de veto: puede rechazar cualquier oferta que considere insuficiente. Y si las negociaciones se estancan o el prestamista no responde, sus recursos son limitados. El control es real pero limitado.

un venta en efectivo le brinda el mayor control de las tres opciones. Usted decide si vender, cuándo vender y con qué comprador trabajar. Usted establece la fecha de cierre dentro de la ventana del comprador. Si los ingresos cubren su préstamo, el prestamista no tiene ninguna participación en la decisión. Usted avanza según sus términos, no los del banco ni los del tribunal.

La tercera opción que la mayoría de los propietarios pierden: una venta en efectivo antes de la ejecución hipotecaria

La mayoría de las conversaciones sobre venta corta versus ejecución hipotecaria las tratan como las dos únicas opciones, pero no lo son. Si a su casa le queda algún valor líquido significativo, un venta en efectivo a un comprador directo puede brindarle una salida más limpia que cualquiera de las alternativas.

He aquí por qué: cuando un comprador en efectivo paga lo suficiente para cubrir el saldo total de su préstamo, su prestamista recibe el pago completo al momento del cierre. La hipoteca está satisfecha. No se presenta ni registra ninguna ejecución hipotecaria. No hay litispendencia después del título. No es necesario negociar la aprobación de la venta corta. Simplemente vende su casa, salda la deuda y se marcha con el valor restante, todo en 14 a 30 días.

El impacto crediticio en este escenario se limita a los pagos atrasados ​​que ya ha acumulado. El evento de ejecución hipotecaria en sí, el elemento que causa el mayor daño a largo plazo a su crédito y a su capacidad de endeudamiento futuro, nunca aparece en su informe. Esa distinción es muy importante cuando se piensa en comprar otra casa en 2 o 3 años.

¿Qué pasa si su casa vale menos de lo que debe? En algunos casos, un comprador en efectivo aún puede estructurar una transacción en la que una parte del déficit se negocia con el prestamista como un "pago corto", similar en concepto a una venta corta, pero más rápida y sencilla ya que los compradores en efectivo no requieren contingencias financieras. Este enfoque no funciona en todas las situaciones, pero vale la pena explorarlo tanto con un comprador en efectivo como con un abogado de bienes raíces antes de asumir que la ejecución hipotecaria es inevitable.

Para comprender más sobre el panorama completo de prevención de ejecuciones hipotecarias en Florida, consulte nuestra guía: Cómo detener la ejecución hipotecaria en Florida: venda su casa rápidamente por dinero en efectivo.

Estudio de caso: Dos propietarios de viviendas en Tampa, dos resultados muy diferentes

A veces, la diferencia entre estos caminos se comprende mejor a través de lo que realmente les sucede a personas reales, no solo mediante números en una tabla comparativa.

María eligió la venta corta

María era dueña de una casa en los suburbios de Tampa. Después de perder su empleo, se atrasó tres meses en el pago de su hipoteca. Enumeró la propiedad como venta corta, encontró un comprador en seis semanas y presentó la oferta a su prestamista. Entonces comenzó la espera.

El equipo de mitigación de pérdidas del prestamista solicitó extractos bancarios actualizados dos veces y rechazó las dos primeras ofertas por considerarlas insuficientes. El comprador de María casi se marcha al cuarto mes. Se presentó una oferta revisada al quinto mes. El prestamista lo aprobó al sexto mes y acordó, por escrito, renunciar a la deficiencia. Tiempo total desde la cotización hasta el cierre: seis meses.

El crédito de María cayó aproximadamente 130 puntos. Entró en el período de espera de la FHA y pudo volver a comprar después de tres años. Describió el proceso como "los seis meses más estresantes de mi vida". El resultado fue aceptable, pero la incertidumbre y el retraso cobraron un precio que ella no había previsto.

James eligió una venta en efectivo

James era dueño de una casa similar en el mismo mercado. Tenía dos meses de pagos atrasados ​​y acababa de recibir una demanda de litispendencia cuando se puso en contacto con un comprador en efectivo. El comprador evaluó la propiedad, hizo una oferta dentro de las 48 horas y James aceptó. El cierre se produjo 21 días después.

Las ganancias del comprador en efectivo se pagaron al prestamista en su totalidad. La hipoteca fue satisfecha. El caso de ejecución hipotecaria fue desestimado. No apareció ninguna ejecución hipotecaria en el informe crediticio de James, sólo los dos meses de pagos atrasados. Su crédito cayó, pero la ausencia del evento de ejecución hipotecaria significó que el daño fue menor y de menor duración. Reconstruyó su puntaje crediticio en dos años y calificó para un préstamo de la FHA sin el período completo de espera de tres años que se habría aplicado después de una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto.

La posición accionaria de James hizo posible la venta en efectivo. No todas las personas en apuros tienen esa opción. Pero para quienes sí lo hacen, la diferencia en el resultado es significativa.

Si está atrasado en sus pagos y se pregunta cuáles son sus opciones, consulte también: ¿Atrasado en los pagos hipotecarios en Florida? He aquí cómo evitar la ejecución hipotecaria. Y si el saldo de su préstamo excede el valor actual de su vivienda, nuestra guía sobre vender una casa con una hipoteca submarina en Florida explica detalladamente sus opciones específicas.

Preguntas frecuentes

P: ¿Es una venta corta mejor que una ejecución hipotecaria en Florida?

Generalmente sí: una venta corta le brinda más control, generalmente provoca una caída menor en el puntaje crediticio (50 a 150 puntos frente a 85 a 160 para una ejecución hipotecaria) y le permite negociar una exención de deficiencia por parte del prestamista. Sin embargo, todavía lleva entre 3 y 9 meses y requiere la aprobación del prestamista. Una venta en efectivo antes de la ejecución hipotecaria suele ser un resultado más rápido y limpio si los números funcionan.

P: ¿Puedo hacer una venta corta si la ejecución hipotecaria ya comenzó?

Sí. Puede realizar una venta corta incluso después de que se haya presentado una litispendencia en Florida. Muchos prestamistas pausarán los procedimientos de ejecución hipotecaria mientras revisan una oferta de venta corta. Sin embargo, debe actuar con rapidez: una vez que se emite un fallo final y se fija una fecha de subasta, su ventana se reduce considerablemente.

P: ¿Una venta corta me mantendrá fuera de una ejecución hipotecaria en Florida?

Una venta corta completada detiene la ejecución hipotecaria porque el prestamista recibe las ganancias y cierra la cuenta. Pero el proceso de aprobación lleva meses y los prestamistas pueden rechazar ofertas o estancarse. Si la venta corta fracasa o demora demasiado, aún se puede proceder con la ejecución hipotecaria. La velocidad importa: una venta en efectivo a un comprador que puede cerrar en 14 a 30 días elimina por completo este riesgo de sincronización.

P: ¿Aun así puede un prestamista de Florida demandarme después de una venta corta?

Potencialmente, sí. Según el Estatuto de Florida §702.06, los prestamistas tienen derechos de deficiencia. Sin embargo, se puede negociar una exención por deficiencia como parte de la aprobación de la venta corta, y muchos prestamistas la aceptan a cambio de evitar una ejecución hipotecaria prolongada. Obtenga siempre la exención por escrito antes del cierre. Si el prestamista se niega a renunciar a la deficiencia, consulte a un abogado de bienes raíces antes de continuar.

P: ¿En qué se diferencia una venta en efectivo de una venta corta en Florida?

En una venta corta, la casa se vende por menos que el saldo del préstamo, lo que significa que el prestamista debe aprobar el déficit y aceptar aceptar ingresos reducidos. En una venta en efectivo donde el valor de la vivienda excede el saldo del préstamo, se le paga al prestamista en su totalidad al momento del cierre, no se necesita la aprobación del prestamista, no se registra ninguna ejecución hipotecaria en su crédito y usted conserva el capital restante. Las ventas en efectivo suelen cerrarse en 14 a 30 días, frente a 3 a 9 meses para una venta corta.

¿Qué camino es el adecuado para usted?

No existe una respuesta universalmente correcta: el camino correcto depende de su posición accionaria, de cuánto tiempo tiene antes de una posible subasta y de lo que más le importa: la preservación del crédito, la velocidad o el control sobre el resultado.

Si su casa todavía tiene valor líquido (lo que significa que vale más de lo que debe), una venta en efectivo es casi siempre la salida más rápida y limpia. Al prestamista se le paga el importe total, la ejecución hipotecaria nunca se produce y usted se queda con el capital restante. El impacto crediticio se limita a pagos atrasados, no a una sentencia de ejecución hipotecaria.

Si está bajo el agua pero cerca del saldo del préstamo, una venta corta con una exención de deficiencia negociada puede ser la opción más realista. Lleva tiempo, requiere la cooperación de los prestamistas y conlleva consecuencias crediticias, pero sigue siendo un mejor resultado que una ejecución hipotecaria que se subasta.

Lo que quieres evitar es dejar que el tiempo tome la decisión por ti. Cuanto más espere, menos opciones tendrá, y la diferencia entre una caída de crédito de 130 puntos y una caída de 160 puntos, o entre una reconstrucción de 2 años y una reconstrucción de 4 años, es real y vale la pena actuar en consecuencia.

Si desea comprender su opciones de ejecución hipotecaria con más detalleo desea explorar si una venta en efectivo podría funcionar en su situación, estamos aquí para ayudarlo.