6 errores comunes al vender una casa durante un divorcio en Florida

Divulgación: Pallas Growth es un comprador de vivienda en efectivo. La información contenida en este artículo pretende ser educativa y objetiva. También brindamos los servicios de compra en efectivo que se describen aquí.

La ley de distribución equitativa de Florida (Estatuto de Florida § 61.075) define las reglas que rigen la división de bienes conyugales. Para obtener orientación judicial oficial, consulte Tribunales de Florida. Para obtener orientación financiera para el consumidor sobre la venta de viviendas, consulte el Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

A estas alturas ya comprende sus opciones: venta tradicional, venta rápida en efectivo, plazos, costos y gravámenes. Pero el conocimiento no es suficiente. Los errores ocurren cuando las personas no aplican el conocimiento.

Este blog final sintetiza las lecciones de los otros ocho artículos y le explica seis de los errores más comunes que cometen los propietarios de viviendas que se divorcian y cómo evitarlos. Para obtener una imagen completa del clúster, comience con el Divorcio y bienes raíces: una guía completa de Florida.

Error n.º 1: lenguaje de acuerdo vago o ambiguo

¿Qué sale mal?

El acuerdo dice: "La casa conyugal se venderá de manera justa y equitativa, y las ganancias se dividirán 50/50". que esto no aclarar:

• ¿QUIÉN decide cotizar/vender? (Un cónyuge lo enumera unilateralmente; el otro está furioso)
• ¿CUÁNDO debe venderse? (uno de los cónyuges lo prolonga durante 6 meses)
• ¿Qué pasa si se rechazan las ofertas? (un cónyuge rechaza una oferta razonable; el otro quiere demandar por incumplimiento)
• ¿QUIÉN paga las reparaciones? (el comprador solicita $10 mil en reparaciones; los cónyuges se pelean)
• ¿CÓMO se dividen las ganancias? (disputa sobre lo que significa "justamente")

Resultado: Litigio post-divorcio sobre interpretación.

Cómo evitarlo

El acuerdo debe especificar: "La casa conyugal en [dirección] se venderá el 30 de septiembre de 2026 o antes. La esposa tiene autoridad exclusiva para enumerar y negociar la venta, en consulta con el esposo. Las ofertas deben presentarse al esposo dentro de las 48 horas; el esposo tiene 48 horas para aceptar o rechazar. Si el esposo rechaza, la esposa puede aceptar cualquier oferta posterior. Las reparaciones superiores a $2,000 requieren consentimiento mutuo; las reparaciones inferiores a $2,000 son decisión de la esposa. Neto Los ingresos (después del pago de la hipoteca, la comisión del agente inmobiliario, los costos de cierre y los gravámenes verificados) se dividirán 50/50 dentro de los 30 días posteriores al cierre".

La especificidad previene disputas. Consulte a su abogado.

Error n.º 2: pelear por las reparaciones

¿Qué sale mal?

La casa está bajo contrato. La inspección del comprador encuentra una reparación del techo por valor de 8.000 dólares. El comprador solicita un crédito. Tú y tu ex pelean. Ninguno de los dos se mueve. La negociación se estanca durante más de 2 semanas. El comprador se frustra. El trato se desmorona. Usted vuelve a cotizar. 2 meses más de agonía.

Disputa sobre el costo de la reparación: $16,000 ($8K reparación + pérdida de oportunidad de venta + costos de mantenimiento).

Cómo evitarlo

1. Obtenga una inspección previa a la venta — sepa lo que encontrará el inspector ANTES de enumerar. Obtenga presupuestos para reparaciones
2. Decida la estrategia de reparación por adelantado — "Todas las reparaciones por debajo de X $, usted decide. Por encima de X $, ambos deben estar de acuerdo" O "vender como está, sin reparaciones"
3. Vender como está — elimina por completo la negociación de reparación. Ver Vender una casa tal como está durante un divorcio en Florida

Error n.º 3: no liquidar el título antes de tiempo

¿Qué sale mal?

Usted enumera su casa. No se ordenó ningún informe de título. Pasan las semanas. Llega la oferta. Aceptas. Dos días antes del cierre, la compañía de títulos descubre: un gravamen de HOA de $8,000, un gravamen de sentencia de $5,000 de una demanda anterior, una deuda de impuestos a la propiedad de $3,000. El cierre se retrasa. Hay que retener los fondos. Las ganancias son ahora 16.000 dólares inferiores a lo prometido. Tú y tu ex pelean por quién paga. Se reprograma el cierre. Todos están furiosos.

Cómo evitarlo

1. Solicite un informe de título INMEDIATAMENTE - tan pronto como decida vender. $100–$300. Problemas superficiales tempranos
2. Llame a su Asociación de Propietarios — obtener una cotización de liquidación; preguntar sobre infracciones o evaluaciones especiales que se avecinan
3. Verifique los registros del condado — ¿Impuestos a la propiedad al día? ¿Algún embargo o sentencia?
4. Resolver embargos en liquidación — especifique quién paga en su sentencia de divorcio. Ver Cuotas, gravámenes y gravámenes de la Asociación de propietarios al vender durante el divorcio (Florida)

Error #4: Ignorar la responsabilidad hipotecaria después del divorcio

¿Qué sale mal?

El divorcio es definitivo. El acuerdo dice: "El marido se queda en casa, refinancia para sacar a la esposa del préstamo". Pasan los años. El marido no refinancia. El nombre de la esposa todavía está en la hipoteca. Si el esposo no realiza un pago, el crédito de la esposa se daña. No puede conseguir una nueva hipoteca. Ella es responsable del monto total del préstamo ante el prestamista.

La esposa descubre el problema cuando intenta comprar una casa nueva. El prestamista solicita crédito y ve la hipoteca de 250.000 dólares de la que todavía es responsable. Préstamo denegado.

Cómo evitarlo

1. El acuerdo debe especificar la refinanciación: "El esposo refinanciará la hipoteca únicamente a su nombre y retirará a la esposa del préstamo dentro de los 60 días posteriores a esta orden. Si el esposo no refinancia antes de [fecha], la esposa puede exigir que se venda la casa y dividir las ganancias".
2. Conviértalo en una condición exigible — si no se cumple, se dispone de medidas coercitivas
3. seguimiento — el cónyuge liberado debe solicitar un informe de crédito 90 días después del divorcio para verificar la expulsión
4. Considere un puente — si el cónyuge conservante aún no califica para el refinanciamiento individual, acuerde un cronograma y un acuerdo provisional

Error #5: No hay acuerdo escrito sobre el cronograma

¿Qué sale mal?

Acuerdo: "La casa se venderá". Sin fecha límite. Sin especificidad. Uno de los cónyuges quiere vender lo antes posible. El otro se demora, esperando que el mercado mejore o esperando que su cónyuge los compre. Pasan 6 meses. No pasa nada. Uno de los cónyuges presenta una moción de ejecución. El juez está frustrado. Más litigios.

Cómo evitarlo

• Plazo específico: "en o antes del [fecha]"
• Consecuencia si no se cumple: "Si no se vende antes de [fecha], la casa se cotizará al precio de mercado con [tipo de agente inmobiliario/comprador], y cualquiera de las partes puede forzar la venta"
• Ruta de escalada: Si los cónyuges no pueden ponerse de acuerdo sobre los términos, ¿quién decide? (Mediador, juez, uno de los cónyuges obtiene la autoridad)
• Comunicación: Se requieren actualizaciones periódicas (por ejemplo, "La esposa enviará resúmenes de ofertas al esposo semanalmente")

Error #6: Subvaluar la casa

¿Qué sale mal?

La pareja acuerda vender a un comprador en efectivo por 300.000 dólares. Ambos están agotados por el divorcio. Sólo quieren que se haga. Seis meses después, el nuevo abogado de uno de los cónyuges pregunta: "¿Hiciste tasar la casa?" No. El abogado ordena una tasación: 380.000 dólares. Dejaste 80.000 dólares sobre la mesa. Se produce un litigio posterior al divorcio.

Cómo evitarlo

1. Tasar la vivienda — antes de negociar el precio, sepa cuánto vale. Costo: $400–$600. No negociable
2. Obtenga múltiples ofertas — no acepte la primera oferta en efectivo. Compre para 2 o 3 compradores
3. Verificar ventas comparables — punto de comparación con casas similares en su área
4. Negociar dentro de lo razonable — las ventas al contado tienen un descuento del 5 al 15 %; Cualquiera que ofrezca un 30% por debajo del mercado merece una segunda opinión.

Estudio de caso: La tormenta perfecta

James y María ponen a la venta su casa de 400.000 dólares en la MLS. No se solicita tasación por adelantado. Sin informe de título. No se habla de reparaciones. Lenguaje del acuerdo: "La casa se venderá de manera justa".

• Semana 3: La oferta es de 380.000 dólares. James quiere aceptar. María quiere esperar. Argumento.
• Semana 4: Segunda oferta por $375K. Aceptan (con la esperanza de que nunca llegue una tercera oferta).
• Semana 5: La inspección revela $12 mil en reparaciones de cimientos. El comprador quiere un crédito de 12.000 dólares. James está de acuerdo. María se niega. Argumento.
• Semana 7: Estancamientos en las negociaciones. El comprador se retira. El trato muere.
• Semana 8: Finalmente se ordenó el informe de título (demasiado tarde). Revela un gravamen de HOA de $8,000 y una deuda de impuestos a la propiedad de $3,000.
• Semana 12: Vuelven a cotizar. Nuevo comprador, nueva negociación.
• Semana 16: La segunda oferta es de 350.000 dólares (el mercado se ha enfriado). Ellos aceptan. Los problemas con los títulos vuelven a surgir. Retrasos cercanos.
• Semana 20: Finalmente cerrar. Ingresos: $350 mil − $21 mil comisión − $12 mil crédito por reparaciones − $8 mil HOA − $3 mil impuestos − $250 mil hipoteca = $56 mil para dividir.

El neto original debería haber sido ~$100K+. Perdieron más de 40.000 dólares debido a una mala planificación. Peor aún: el acuerdo todavía dice "justamente". Ambos piensan que el otro saboteó. Se avecinan resentimientos y litigios posteriores al divorcio.

Cómo evitarlo

Evalúe temprano. Obtenga el informe del título con anticipación. Especifique los términos de liquidación. Decidir la estrategia de reparación. Ejecutar con decisión.

La lista de verificación de preventa

• Evalúe la casa: conozca el valor real
• Solicite un informe de título: identifique embargos y problemas con antelación
• Llame a la HOA: obtenga una cotización de pago y el estado de la infracción
• Verifique los registros del condado: ¿impuestos a la propiedad vigentes? ¿Juicios?
• Inspección previa a la venta: sepa lo que encontrará el comprador
• Decidir: venta tradicional o al contado
• Idioma de liquidación detallado: especifique todo
• Designar a quien toma las decisiones: ¿quién tiene autoridad?
• Obtenga múltiples ofertas: compare precios
• Verifique la prueba de fondos: ¿es legítimo el comprador?
• Utilice una compañía de títulos o un abogado; no haga acuerdos privados
• Refinanciar: si uno de los cónyuges se queda con la casa, obtenga un refinanciamiento individual lo antes posible

Conclusión

Vender su casa durante el divorcio es estresante. Pero la mayoría de los problemas se pueden evitar con una planificación temprana, una comunicación clara y acuerdos detallados. Haz la tarea. Obtenga la tasación. Solicite el informe del título. Especifique el asentamiento. Decide el cronograma. Ejecutar con decisión.

Más en la serie sobre divorcios y bienes raíces en Florida

Esta guía es parte de un grupo de temas de 10 artículos. Continúe con las inmersiones profundas relacionadas:

• Divorcio y bienes raíces: una guía completa de Florida — la guía completa que cubre leyes, plazos, costos, opciones de venta, impuestos y errores.
• Vender una casa durante el divorcio en Florida: cronograma y costos
• ¿Debería vender durante o después de su divorcio en Florida?
• ¿Cuánto tiempo lleva vender una casa en Florida durante el divorcio?
• Venta tradicional versus venta en efectivo en un divorcio en Florida: lado a lado
• Vender una casa tal como está durante un divorcio en Florida
• Cuotas, gravámenes y gravámenes de la Asociación de propietarios al vender durante el divorcio (Florida)

Preguntas frecuentes

P: ¿Qué lenguaje de acuerdo debo utilizar al vender una casa durante un divorcio en Florida?
Su acuerdo debe especificar la dirección de la propiedad, una fecha límite firme para la venta, quién tiene autoridad para cotizar y negociar, cómo se presentan y aceptan las ofertas, un umbral de reparación que requiere consentimiento mutuo y exactamente cómo se dividen las ganancias netas. Un lenguaje vago como "vendido de manera justa" conduce a litigios sobre interpretación posteriores al divorcio.

P: ¿Cómo puedo evitar disputas de reparación al vender una casa conyugal en Florida?
Obtenga una inspección previa a la venta antes de incluirlo en la lista para saber qué encontrarán los compradores. Decida su estrategia de reparación desde el principio en el acuerdo: establezca un umbral en dólares en el que uno de los cónyuges pueda decidir solo y exija el consentimiento mutuo por encima de ese umbral. Vender tal cual elimina por completo la negociación de reparación.

P: ¿Por qué es tan importante solicitar un informe de título con anticipación en la venta de una casa de divorcio en Florida?
Un informe de título preliminar cuesta entre $100 y $300 y muestra gravámenes de la Asociación de Propietarios, embargos judiciales, deudas tributarias y otros gravámenes antes de aceptar una oferta. Sin él, los gravámenes sorpresa descubiertos días antes del cierre pueden retrasar o anular el trato y reducir sus ganancias. Resuelva los gravámenes en su acuerdo de divorcio para que la compañía de títulos pueda cerrar limpiamente.

P: ¿Qué sucede si mi excónyuge no refinancia la hipoteca después de nuestro divorcio en Florida?
Si ambos cónyuges están bajo la hipoteca, ambos siguen siendo legalmente responsables ante el prestamista incluso después del divorcio. Si el cónyuge que se queda con la casa no refinancia, el crédito del otro cónyuge puede verse dañado por pagos atrasados ​​y es posible que no pueda calificar para una nueva hipoteca. Su acuerdo debe incluir una fecha límite para el refinanciamiento y una disposición alternativa que requiera que la casa se venda si el refinanciamiento no se realiza para esa fecha.