Venda su casa de New Jersey tal cual: Casas viejas, tanques de aceite, problemas de código bienvenidos
La inspección dura unos 10 días hábiles. Un contratista general u otro miembro del equipo estima las reparaciones. Normalmente cerramos 2–3 semanas después, sujeto a la autoridad para vender, el título y las condiciones del contrato.
Obtenga su oferta en efectivo ahoraQué significa realmente "tal cual" bajo la ley de New Jersey
En New Jersey, la mayoría de las reventas residenciales utilizan el Contrato Estándar Estatal de Ventas Residenciales (el formulario NJ Realtors/NJSBA). Ese contrato incluye una opción de anexo "tal cual" que permite al vendedor transferir la propiedad sin hacer reparaciones y sin garantías de condición. Una venta tal cual también típicamente renuncia a los derechos del comprador de solicitar reparaciones basadas en inspección, que es exactamente por qué los compradores en efectivo como nosotros podemos cerrar tan rápido.
Pero "tal cual" en NJ no borra todos los deberes legales. La decisión del Tribunal Supremo de NJ en Strawn v. Canuso deja claro que los vendedores (y sus agentes) aún deben revelar condiciones materiales conocidas que afecten significativamente la propiedad. Ocultar un defecto latente (un problema de cimientos oculto, un tanque de aceite enterrado que conoce, un sótano inundado después de cada tormenta) lo expone a responsabilidad incluso en una transacción tal cual.
La mayoría de las ventas residenciales en NJ también esperan una Declaración de Condición de Propiedad del Vendedor completada. Hay una excepción notable establecida en Hopkins v. Fox & Lazo Realtors: un vendedor que actúa como albacea o administrador de un patrimonio (alguien que nunca vivió en la casa) generalmente no está obligado a completar la divulgación estándar.
La ley federal añade una divulgación que no puede ser renunciada en ninguna venta: la divulgación de pintura con plomo para casas construidas antes de 1978. Eso cubre la mayoría de la vivienda de NJ prebélica y de mediados de siglo. Proporcionamos el folleto federal y completamos la divulgación como parte de cada cierre en una casa anterior a 1978.
Nuestro proceso de venta tal cual en NJ (3 pasos)
Inspección o evaluación remota de la propiedad
Visitamos la propiedad o la evaluamos de forma remota con fotos y un breve recorrido en video. Documentamos el sistema de calefacción, buscamos tuberías de llenado de tanque y conductos de ventilación en el patio, revisamos la edad del panel eléctrico, identificamos cualquier knob-and-tube visible, escaneamos en busca de aislamiento de tuberías con asbesto e indicadores de pintura con plomo, y revisamos el archivo municipal de propiedad en busca de permisos abiertos o violaciones.
Oferta en efectivo escrita con el anexo tal cual incluido
Recibe una oferta escrita tras evaluar la propiedad utilizando el formulario estándar de NJ con el anexo tal cual adjunto. Somos transparentes sobre cómo llegamos al número: valor después de las reparaciones, costos realistas de rehabilitación de NJ y nuestros costos de retención/cierre. Como el contrato es tal cual desde el primer día, no hay renegociación del período de inspección, lo que firma es lo que recibe al cierre.
Inspección y cierre según el contrato
NJ utiliza un período de revisión por abogado (típicamente tres días hábiles) después de firmar el contrato. Su abogado lo revisa; el nuestro hace lo mismo. El título corre en paralelo. Programamos el cierre con una compañía de títulos de NJ: aceptamos propiedades con elementos CCO abiertos, elementos de certificado de humo, permisos abiertos o preocupaciones de tanque de aceite y los resolvemos después de tomar el título.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que completar una Declaración de Condición de Propiedad del Vendedor en NJ si vendo tal cual?
En la mayoría de las reventas residenciales se espera la Declaración de Condición de Propiedad del Vendedor de NJ, y una venta tal cual no renuncia al deber de revelar defectos materiales conocidos (Strawn v. Canuso). Los vendedores que actúan como albaceas o administradores de un patrimonio generalmente están exentos de la divulgación bajo la jurisprudencia de NJ (Hopkins v. Fox & Lazo Realtors). Compramos la propiedad sabiendo los problemas que usted divulga, nunca usamos las divulgaciones para renegociar el precio después del contrato.
Tenemos un tanque de aceite viejo, ¿pueden comprar la casa tal cual?
Sí. Aproximadamente 600,000 propiedades de New Jersey tuvieron tanques de almacenamiento subterráneos de aceite de calefacción residencial. Cerramos rutinariamente casas con tanques activos en el suelo, tanques abandonados, retiros no documentados o contaminación de suelo conocida. Manejamos el proceso de cierre del tanque y NJDEP después del cierre, no tiene que contratar una compañía de tanques o esperar a que regresen las muestras de suelo antes de firmar.
¿Necesito un Certificado de Ocupación Continuada (CCO) antes de vender tal cual?
Muchos municipios del norte de NJ (incluyendo Newark, Jersey City, Hoboken, Elizabeth, Paterson y otros) requieren un Certificado de Ocupación Continuada (CCO), certificado de humo/CO o inspección de reventa antes de la transferencia. Como somos un comprador en efectivo, podemos tomar el título con estos sin curar y manejar la inspección municipal y cualquier corrección requerida después del cierre.
Tenemos cableado knob-and-tube, pintura con plomo o asbesto. ¿Aún compran?
Sí. Aproximadamente el 40% de las casas de New Jersey se construyeron antes de 1960, por lo que vemos cableado knob-and-tube, aislamiento de tuberías con asbesto y pintura con plomo constantemente. La ley federal requiere la divulgación de pintura con plomo para casas anteriores a 1978: esa divulgación no puede renunciarse incluso en una venta tal cual, pero no nos impide cerrar. Incluimos estas condiciones en el precio de la oferta y manejamos la remediación, recableado y abatimiento nosotros mismos.
El pueblo tiene permisos abiertos o violaciones de código contra la casa. ¿Es un obstáculo?
No para un comprador en efectivo. Permisos de construcción abiertos, violaciones de código no resueltas de una conversión de alquiler, apartamentos de sótano ilegales o avisos del Oficial de Construcción pueden hundir ventas financiadas. Compramos propiedades con estos problemas y los resolvemos después del cierre como parte de nuestro proceso estándar de rehabilitación en Essex, Hudson, Bergen, Passaic, Union, Camden y Middlesex.
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