Respuesta rápida
Un lis pendens en Florida es el aviso registrado — presentado al mismo tiempo que una demanda de ejecución hipotecaria — de que una demanda está pendiente contra su propiedad. No le impide vender, pero nubla el título, por lo que el asegurador de títulos del comprador requerirá que se pague al prestamista al cierre. Las ejecuciones hipotecarias de Florida promedian 8 a 14 meses desde la presentación del lis pendens hasta la subasta.
¿Qué es un Lis Pendens en Florida?
¿Qué es un Lis Pendens en Florida?
Lis pendens es latín para "demanda pendiente." Bajo Fla. Stat. § 48.23, cualquier parte que presente una demanda que pueda afectar el título o la posesión de una propiedad inmobiliaria debe registrar un lis pendens en los registros oficiales del condado donde está ubicada la propiedad.
Una vez registrado, el lis pendens es visible en cualquier búsqueda de título. No le impide transferir la propiedad, pero les dice a cada comprador potencial y a cada asegurador de títulos que hay una demanda pendiente. Como resultado, las compañías de títulos no asegurarán una transferencia limpia hasta que se resuelva la demanda subyacente — usualmente pagando al prestamista al cierre.
Cronograma de ejecución hipotecaria de Florida después del Lis Pendens
Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial — el prestamista debe obtener una sentencia judicial antes de que la propiedad pueda venderse en subasta. Cronograma promedio:
Lis pendens + demanda presentada: Día 0. El sheriff entrega la demanda y la citación al propietario dentro de 30 a 60 días. Plazo de respuesta: 20 días desde la entrega de la demanda. Sin disputa (sin respuesta): El prestamista solicita sentencia por incumplimiento — típicamente 60 a 120 días después de la entrega. Disputado: Descubrimiento, mediación y mociones — típicamente 12 a 24 meses.
Los condados con mayor volumen de ejecuciones hipotecarias — Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Orange, Hillsborough, Duval — promedian 10 a 14 meses desde lis pendens hasta subasta.
¿Puedo vender mi casa después de un Lis Pendens?
Sí — y vender antes de la sentencia final es generalmente el mejor resultado financiero y de crédito disponible una vez que se presenta un caso de ejecución hipotecaria. La mecánica:
Solicite una declaración de pago al administrador hipotecario. Firme un contrato de compra con un comprador que pueda cerrar en efectivo. La compañía de títulos ordena un compromiso de título actualizado. Al cierre, la compañía de títulos transfiere el pago al administrador. El prestamista ejecuta una liberación de la hipoteca y presenta un despido voluntario de la demanda de ejecución hipotecaria. El título se entrega al comprador libre y claro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa después de que se presente un lis pendens en Florida?
Sí. Un lis pendens no bloquea legalmente una venta — da aviso a los compradores potenciales de que hay una demanda pendiente que afecta el título. Puede vender, pero el asegurador de títulos del comprador requerirá que se satisfaga el pago del prestamista al cierre. La mayoría de los compradores tradicionales se alejan una vez que ven el lis pendens; los compradores en efectivo e inversores cierran rutinariamente en propiedades con lis pendens porque entienden la mecánica del pago.
¿Cuánto tiempo después del lis pendens hasta la subasta de ejecución hipotecaria en Florida?
Las ejecuciones hipotecarias de Florida promedian 8 a 14 meses desde la presentación del lis pendens hasta la subasta real. Las ejecuciones hipotecarias sin disputa (sin respuesta presentada) pueden pasar a sentencia sumaria en 60 a 120 días, con subasta otros 30 a 60 días después. Los casos disputados — respuesta presentada, defensas planteadas, descubrimiento — típicamente corren 12 a 24 meses.
¿Cómo elimino un lis pendens en Florida?
Un lis pendens se descarga cuando (1) la demanda subyacente se desestima o se retira voluntariamente, (2) se ingresa una sentencia final, o (3) el tribunal ordena su descarga por moción. Si vende la propiedad y paga al prestamista en su totalidad al cierre, el prestamista típicamente presentará un despido voluntario del caso de ejecución hipotecaria, que termina automáticamente el lis pendens. Bajo Fla. Stat. § 48.23(2), el lis pendens caduca automáticamente un año desde la presentación a menos que el tribunal lo extienda.
¿El lis pendens afecta mi crédito?
El lis pendens en sí es una presentación judicial — es registro público pero no aparece en un informe de crédito al consumidor. Sin embargo, el incumplimiento hipotecario subyacente que desencadenó la ejecución hipotecaria es reportado por el administrador a las agencias de crédito y daña significativamente el crédito (típicamente 100 a 160 puntos). Vender antes de que se ingrese la sentencia de ejecución hipotecaria protege contra el golpe mucho mayor de una ejecución hipotecaria completada en su archivo de crédito.
¿Enfrentando un Lis Pendens de Florida?
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