Respuesta rápida

La cesión de contrato (assignment of contract) ocurre cuando el comprador de un contrato de compraventa transfiere su derecho de compra a otro comprador, normalmente a cambio de una comisión. El comprador original, a menudo un mayorista (wholesaler), nunca toma el título. El nuevo comprador toma su lugar y cierra con el vendedor en los términos originales.

¿Qué es una cesión de contrato?

En bienes raíces, una cesión de contrato permite que el comprador de un contrato de compraventa (el cedente) le pase ese contrato a otra persona (el cesionario). El cesionario asume los derechos y obligaciones del comprador y cierra directamente con el vendedor. El cedente recibe una comisión de cesión (assignment fee) por encontrar y asegurar el trato.

Es la estructura más común del wholesaling. Un mayorista firma un contrato con un vendedor, encuentra a un inversionista interesado en la propiedad y le cede el contrato.

Cómo funciona una cesión

  1. El mayorista firma un contrato de compraventa con el vendedor. El contrato debe permitir la cesión. Muchos compradores firman con su nombre seguido de "and/or assigns" (y/o cesionarios).
  2. El mayorista encuentra un comprador final y ambos firman un acuerdo de cesión que fija la comisión y los términos.
  3. El comprador final entrega un depósito de buena fe a la compañía de títulos o al abogado de cierre.
  4. Al cierre, el comprador final paga el precio del contrato más la comisión de cesión. El vendedor escritura la propiedad directamente al comprador final.

Ejemplo: El precio del contrato con el vendedor es $150,000. El mayorista cede el contrato por una comisión de $10,000. El comprador final aporta $160,000 más los costos de cierre. El vendedor recibe $150,000, menos sus propios costos, y el mayorista recibe $10,000.

Como hay un solo cierre, el vendedor y el comprador final normalmente ven la comisión de cesión en la declaración de cierre.

Cesión vs. doble cierre

En una cesión hay un solo cierre y el mayorista nunca es dueño de la propiedad. En un doble cierre, el inversionista compra primero la propiedad y luego la revende en una segunda transacción separada.

Un doble cierre cuesta más, porque hay dos juegos de costos de cierre y hay que financiar la primera compra. A cambio, mantiene separadas las dos partes y puede quedar fuera de algunas reglas estatales escritas para las cesiones.

Reglas estatales sobre la cesión de contratos

Varios de los estados donde trabajamos han aprobado leyes sobre wholesaling en los últimos años. Las reglas varían según el estado, y esta es información general, no asesoría legal. Consulte con un abogado de bienes raíces del estado donde está la propiedad antes de ceder un contrato.

  • Arizona: A.R.S. §44-5101 (2022) exige una divulgación por escrito al vendedor y al comprador final antes de un acuerdo vinculante.
  • Kentucky: HB 62 (2023, KRS 324.010 y 324.020) exige licencia para anunciar un interés equitativo (un contrato) sobre una propiedad.
  • Ohio: ORC 5301.95 (SB 155, vigente desde el 2 de marzo de 2026) exige una divulgación firmada por separado al propietario, en negritas de 12 puntos, antes de un contrato de wholesaling. Sin ella, el propietario puede cancelar antes del cierre.
  • Oklahoma: 59 O.S. §858-301 (2021) exige licencia para anunciar públicamente un interés equitativo (un contrato). Desde el 1 de noviembre de 2025, 59 O.S. §858-314 exige que los mayoristas divulguen por escrito que planean revender por más, den al propietario dos días hábiles para cancelar y mantengan el depósito en una cuenta de escrow en Oklahoma.
  • Carolina del Sur: la Ley 204 (2024) considera que promocionar una propiedad antes de tener el título es wholesaling y requiere licencia de corredor. La opinión consultiva de la Comisión de Bienes Raíces de noviembre de 2024 indica que esto incluye listas privadas de correo electrónico.
  • Tennessee: TCA 66-4-401 a 66-4-403 (2025) exige una divulgación en negritas y un aviso por escrito al vendedor 3 días hábiles antes de una cesión.
  • Texas: Prop. Code §5.0205 (vigente desde el 1 de enero de 2024) exige divulgar por escrito al vendedor la intención de ceder, y al comprador que solo se vende un interés contractual.

Las leyes de otros estados también pueden cambiar. Revise las reglas vigentes antes de cada trato.

Preguntas frecuentes

¿Es legal la cesión de contrato?

Ceder un contrato de compraventa inmobiliaria generalmente está permitido cuando el contrato lo autoriza, pero varios estados ya regulan cómo se hace. Arizona, Ohio, Oklahoma, Tennessee y Texas exigen divulgaciones específicas, y Carolina del Sur, Kentucky y Oklahoma restringen promocionar un contrato sin licencia. Esta es información general, no asesoría legal. Consulte con un abogado de bienes raíces.

¿Qué es una comisión de cesión?

La comisión de cesión (assignment fee) es lo que el comprador final le paga al comprador original por quedarse con el contrato de compra. Se paga al cierre, además del precio del contrato, y se negocia trato por trato.

¿El vendedor tiene que aceptar la cesión?

Depende del contrato. Muchos contratos permiten la cesión al nombrar al comprador seguido de "and/or assigns". Algunos contratos prohíben la cesión o requieren el consentimiento del vendedor, y varios estados exigen una divulgación por escrito al vendedor.

¿Cuál es la diferencia entre una cesión y un doble cierre?

En una cesión hay un solo cierre y el mayorista nunca es dueño de la propiedad. En un doble cierre, el inversionista compra la propiedad y luego la revende en un segundo cierre, lo que cuesta más pero mantiene separadas las dos transacciones.

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