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El valor después de reparaciones (ARV) es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez terminadas todas las reparaciones planificadas. Los inversionistas lo usan para decidir cuánto pagar por una casa que necesita trabajo. El ARV sale de ventas recientes de casas similares y renovadas en la zona, no del estado actual de la casa.

¿Qué es el valor después de reparaciones (ARV)?

El valor después de reparaciones, o ARV (After Repair Value), es el precio al que una propiedad debería venderse una vez reparada. Es una proyección, no un avalúo de la casa en su estado actual. Los inversionistas que remodelan y revenden, los mayoristas (wholesalers), los prestamistas y los inversionistas de renta lo usan como el número inicial de cualquier trato.

El ARV importa porque casi todos los demás números de un fix and flip dependen de él: su precio máximo de compra, el monto del préstamo y la ganancia esperada. Si el ARV está mal, todo el trato está mal.

Cómo se calcula el ARV

El ARV se obtiene de ventas comparables, llamadas comparables o comps. Busque casas vendidas recientemente, cerca de la propiedad, en el estado renovado que usted planea entregar. Los buenos comparables comparten estas características:

  • Ubicación: el mismo vecindario o subdivisión, idealmente a menos de media milla.
  • Fecha: vendidas en los últimos 3 a 6 meses.
  • Tamaño y distribución: pies cuadrados, recámaras y baños similares.
  • Condición: casas actualizadas que coincidan con el alcance de su remodelación.
  • Tipo de propiedad: casa unifamiliar contra casa unifamiliar, no contra condominios ni townhomes.

Tome de tres a cinco buenos comparables, ajuste por las diferencias, como un baño extra, un garaje o un lote más grande, y use los valores ajustados para fijar un rango de ARV.

Ejemplo: Tres comparables renovados se vendieron en $240,000, $250,000 y $262,000. Después de los ajustes, apuntan a un valor cercano a $250,000. Ese es su ARV de trabajo.

Cómo usan el ARV los inversionistas

  • Para fijar una oferta máxima. La mayoría de los inversionistas calculan hacia atrás desde el ARV. El atajo más común es la regla del 70%: ARV x 0.70, menos reparaciones.
  • Para el financiamiento. Muchos prestamistas de dinero duro (hard money) y privados calculan sus préstamos como un porcentaje del ARV, así que un ARV bien respaldado puede influir en cuánto le prestan.
  • Para elegir una salida. El ARV le ayuda a decidir si la propiedad funciona mejor para remodelar y vender, para rentar o para revender a otro inversionista.

Ejemplo: ARV de $250,000 x 0.70 = $175,000. Reste $40,000 de reparaciones estimadas y la oferta máxima es $135,000.

Errores comunes con el ARV

La mayoría de los malos tratos empiezan con un ARV inflado. Evite estos errores:

  • Usar precios de lista en lugar de ventas cerradas.
  • Tomar comparables de una mejor zona escolar o del otro lado de una avenida o límite importante.
  • Comparar con casas de acabados más caros de lo que permite su presupuesto de reparación.
  • Ignorar los días en el mercado. En un mercado lento, su precio real de venta y su plazo pueden empeorar.
  • Confiar en un estimado automático en línea sin compararlo con ventas reales.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa ARV en bienes raíces?

ARV significa After Repair Value, o valor después de reparaciones. Es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez terminadas todas las reparaciones y mejoras planificadas.

¿Cómo se calcula el ARV?

Busque de tres a cinco casas renovadas, vendidas recientemente cerca de la propiedad, con tamaño, distribución y características similares. Ajuste por diferencias como recámaras, baños, garaje y tamaño del lote, y use los valores ajustados para estimar en cuánto se venderá la propiedad después de las reparaciones.

¿El ARV es lo mismo que el valor de avalúo?

No. Un avalúo normal valora la casa en su estado actual. El ARV es el estimado del inversionista del valor después de las reparaciones planificadas. Un valuador puede dar un valor sujeto a terminación de obra, que se parece más al ARV, pero solo si se lo piden.

¿Qué relación tiene el ARV con la regla del 70%?

La regla del 70% parte del ARV. La oferta máxima es igual al ARV por 0.70, menos el costo de las reparaciones. Por ejemplo, $250,000 x 0.70 = $175,000, menos $40,000 de reparaciones, da una oferta máxima de $135,000.

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