Respuesta rápida
Un doble cierre (double closing) son dos cierres inmobiliarios consecutivos. El inversionista compra la propiedad al vendedor (A a B) y luego la vende al comprador final (B a C), a menudo el mismo día. A diferencia de una cesión, el inversionista toma el título, aunque sea por unas horas.
¿Qué es un doble cierre?
Un doble cierre, también llamado cierre consecutivo o simultáneo, usa dos transacciones separadas para que una propiedad pase del vendedor al comprador final a través de un inversionista. El inversionista (B) cierra la compra con el vendedor (A), toma el título y luego cierra la venta con el comprador final (C).
Cada cierre tiene su propio contrato, su propia declaración de cierre y su propia escritura. El vendedor de la primera transacción no ve el precio de la segunda, y el comprador final no ve el precio de la primera.
Cómo funciona un doble cierre
- Contrato A a B: el inversionista firma un contrato para comprarle al vendedor.
- Contrato B a C: el inversionista firma un contrato para venderle al comprador final a un precio más alto.
- Cierre A a B: el inversionista paga la compra con efectivo, un préstamo o financiamiento transaccional. La escritura se registra a nombre del inversionista.
- Cierre B a C: el comprador final paga la compra y la escritura se registra a su nombre. El inversionista se queda con la diferencia, menos los costos.
Ejemplo: El inversionista compra en $150,000 y vende en $165,000 el mismo día. Esa diferencia de $15,000 tiene que cubrir dos juegos de costos de cierre, cualquier cargo de financiamiento y la ganancia del inversionista.
Muchas compañías de títulos no permiten usar el dinero del comprador final para pagar el primer cierre. Por eso los inversionistas usan su propio efectivo o financiamiento transaccional para el lado A a B.
Doble cierre vs. cesión
- Título: en una cesión, el inversionista nunca es dueño de la propiedad. En un doble cierre, el inversionista toma el título.
- Número de cierres: uno en la cesión, dos en el doble cierre.
- Costos: un doble cierre implica dos juegos de costos de cierre, posibles cargos de financiamiento y, según el estado, impuestos de transferencia en ambas escrituras.
- Privacidad: la comisión de cesión normalmente aparece en la única declaración de cierre. En un doble cierre, cada parte solo ve sus propios números.
- Capital: una cesión no requiere fondos aparte del depósito. Un doble cierre requiere financiar la compra A a B.
El doble cierre y las leyes estatales de wholesaling
Las reglas varían según el estado, y esta es información general, no asesoría legal. Consulte con un abogado de bienes raíces antes de estructurar un trato.
Varios estados donde trabajamos ya regulan el wholesaling. Un doble cierre, en el que el inversionista toma el título antes de revender, generalmente no es una "cesión" según la ley de Ohio (ORC 5301.95) ni la de Tennessee (TCA 66-4-401 a 66-4-403).
La Ley 204 de Carolina del Sur (2024) y la HB 62 de Kentucky (2023) se enfocan en promocionar una propiedad o un contrato que todavía no es suyo. Ser dueño de la propiedad antes de promocionarla evita esas restricciones. Un doble cierre el mismo día, en el que el trato se promocionó antes de tener el título, puede que no.
La contrapartida es el costo y el capital: dos cierres y dinero para el primero.
Preguntas frecuentes
¿Es legal un doble cierre?
El doble cierre es una estructura muy utilizada. Cada transacción debe ser real, estar bien documentada y manejarse con una compañía de títulos o un abogado de cierre que permita cierres consecutivos. Las reglas varían según el estado; esta es información general, no asesoría legal. Consulte con un abogado de bienes raíces.
¿Se puede hacer un doble cierre el mismo día?
Sí. Muchos dobles cierres se hacen el mismo día o en pocos días, siempre que la compañía de títulos lo permita y el primer cierre esté financiado.
¿Necesito mi propio dinero para un doble cierre?
Necesita fondos para la compra A a B. Los inversionistas usan su propio efectivo, prestamistas privados o financiamiento transaccional, un préstamo de muy corto plazo que cubre el primer cierre y se paga con el segundo.
¿Por qué elegir un doble cierre en lugar de una cesión?
Los inversionistas eligen el doble cierre para mantener privada su ganancia, cuando el contrato de compra no permite la cesión, o porque algunas leyes estatales de wholesaling tratan la cesión de otra forma. La contrapartida es el costo más alto de dos cierres.
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