Respuesta rápida
La regla del 70% dice que quien remodela y revende no debe pagar más del 70% del valor después de reparaciones (ARV) de una propiedad, menos el costo de las reparaciones. La fórmula es: oferta máxima = (ARV x 0.70) menos reparaciones. El otro 30% cubre costos de tenencia, de cierre, de venta y la ganancia.
¿Qué es la regla del 70% en bienes raíces?
La regla del 70% es una fórmula rápida para filtrar tratos de fix and flip (remodelar y revender). Le da una oferta máxima permitida (MAO, por sus siglas en inglés) antes de dedicar tiempo a un análisis completo. Si el precio del vendedor está muy por encima de ese número, puede pasar al siguiente trato.
Parte del valor después de reparaciones, toma el 70% y resta las reparaciones. Matemática sencilla, pero solo tan buena como los datos que use.
La fórmula, con un ejemplo
Oferta máxima = (ARV x 0.70) menos el costo estimado de reparaciones
- ARV: $250,000
- ARV x 0.70 = $175,000
- Reparaciones estimadas: $40,000
- Oferta máxima: $175,000 menos $40,000 = $135,000
Estas cifras son un ejemplo ilustrativo. La diferencia del 30%, $75,000 en este caso, no es toda ganancia. Tiene que cubrir los costos de compra, intereses del préstamo, seguro, impuestos, servicios y costos de venta antes de que quede alguna ganancia.
Cuándo ajustan el 70% los inversionistas
El 70% es una regla práctica, no una ley. Los inversionistas lo suben o bajan según:
- Rango de precio: en casas más caras, una ganancia fija en dólares es un porcentaje menor, así que algunos inversionistas pagan más del 70%. En casas económicas, el 70% puede no dejar suficientes dólares, así que algunos pagan menos.
- Velocidad del mercado: los mercados lentos implican más tiempo de tenencia y más costos.
- Financiamiento: los intereses y puntos del dinero duro reducen el margen.
- Riesgo de reparación: casas viejas, problemas de cimientos o un alcance poco claro piden un número más bajo o una reserva mayor.
Dónde se queda corta la regla del 70%
- Solo funciona si su ARV es correcto. Un ARV inflado hace que un mal trato parezca bueno.
- Está pensada para fix and flip. Las propiedades de renta se evalúan por la renta, el flujo de efectivo y el rendimiento.
- No toma en cuenta sus costos específicos. Haga siempre un presupuesto completo antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 70% en bienes raíces?
Es una guía para quienes remodelan y revenden: no pagar más del 70% del valor después de reparaciones (ARV), menos el costo de las reparaciones. El 30% restante cubre costos y ganancia.
¿Cómo se calcula la regla del 70%?
Multiplique el ARV por 0.70 y reste las reparaciones estimadas. Por ejemplo, $250,000 x 0.70 = $175,000, menos $40,000 de reparaciones, da una oferta máxima de $135,000.
¿La regla del 70% sigue siendo realista?
Depende del mercado y del rango de precio. En mercados competidos algunos inversionistas pagan más del 70%, mientras que otros se mantienen en el 70% o menos para proteger su margen. Úsela para filtrar tratos y luego haga los números completos.
¿La regla del 70% aplica a propiedades de renta?
No realmente. La regla del 70% se creó para tratos de fix and flip. Las propiedades de renta normalmente se evalúan por la renta, los gastos, el flujo de efectivo y el rendimiento sobre el efectivo invertido.
Términos relacionados y guías
- Calculadora para remodelar y vender: Compare un precio con la regla del 70%
- Calculadora de ARV: Obtenga el ARV del que parte la regla
- Valor después de reparaciones (ARV): Lo que vale una propiedad ya reparada
- Cesión de contrato: Cómo un mayorista pasa un contrato al comprador final
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- Comprobante de fondos (POF): Demostrar al vendedor que puede cerrar
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